中介跑路收不到房租的房東可以趕走租客嗎？
記者 余知都
房東將房屋長租給中介公司，中介公司按月支付租金，然后，中介公司又將房屋低價轉(zhuǎn)租給租客，一次性收取租客一年多的租金，并攜款跑路。收不到租金的房東強行將租客趕出出租屋。交了一年多的房租，卻不能入住，懊惱不已的租客將房東告上法庭。近日，經(jīng)湖南省長沙市天心區(qū)人民法院及長沙市中級人民法院兩級法院審理判決，由房東賠償租客預(yù)交房屋租金及利息。
中介跑路 房東趕租客出門
年近六旬的賀巧玲(化名)是湖南邵陽人，前些年在長沙市天心區(qū)竹塘西路購置了一套房屋，因暫時不住，于2020年5月15日授權(quán)女兒劉雪梅(化名)與長沙易居名舍科技有限責(zé)任公司(以下簡稱易居名舍公司)簽訂《房屋租賃合同》，約定賀巧玲將其名下房屋出租給易居名舍公司，每月租金1700元，賀巧玲授權(quán)易居名舍公司運營其房屋，包括但不限于簽署房屋租賃合同等。合同約定，易居名舍公司按月支付租金。合同簽訂當(dāng)日，易居名舍支付租金1700元、房屋押金1700元，合計3400元。
同月21日，賀巧玲出具《授權(quán)委托書》，委托易居名舍公司全權(quán)處理其房屋，代理權(quán)限包括但不限于代為裝修、與承租人簽訂《房屋租賃合同》、代為收取房屋租金等，委托期限3年余，自2020年5月24日起至2023年9月7日止。
23歲的肖思遠(yuǎn)(化名)是湖南郴州人，剛剛在長沙參加工作的他當(dāng)時急于租房，并在眾多租房信息中看中了賀巧玲的這套房屋。
肖思遠(yuǎn)在與易居名舍公司商議房屋租金時，易居名舍公司工作人員表示，月租金可以比市場價少一點，但須一次性繳納一年以上。經(jīng)過一番討價還價，雙方最后將月租金定在1150元，經(jīng)比價，該價格遠(yuǎn)低于同地段房屋租金，肖思遠(yuǎn)遂答應(yīng)一次性支付13個月租金。
2020年5月25日，易居名舍公司與肖思遠(yuǎn)簽訂《房屋租賃合同》，合同載明該房屋所有權(quán)人為賀巧玲和劉雪梅，易居名舍公司將該房屋出租給肖思遠(yuǎn)，租期自2020年5月28日起至2021年8月27日止，租金每月1150元，肖思遠(yuǎn)如存在未按約支付租金、擅自改變房屋用途、擅自轉(zhuǎn)租、裝修等情形，易居名舍公司有權(quán)單方解除合同。合同簽訂后，肖思遠(yuǎn)向易居名舍公司支付定金1000元及13個月房租14950元，共計15950元。隨后，拿到房屋鑰匙的肖思遠(yuǎn)入住該房屋。
2020年6月24日，本是易居名舍公司按約支付租金的日子，但劉雪梅遲遲沒有收到租金。此后幾天，劉雪梅電話聯(lián)系易居名舍公司，卻始終聯(lián)系不上。劉雪梅來到易居名舍公司所在地，卻發(fā)現(xiàn)公司早已人去樓空。
“中介跑了，好在房屋還在，既然沒收到租金，我就要把房屋收回來。”劉雪梅遂來到出租屋，跟肖思遠(yuǎn)說明了情況，并要求肖思遠(yuǎn)把房屋騰出來。肖思遠(yuǎn)拿出租賃合同告訴劉雪梅，他一次性交了13個月租金，不同意騰房。
隨后的一段時間里，劉雪梅采取斷電等行為，并出具《強制搬離協(xié)議》，要求肖思遠(yuǎn)限期一周內(nèi)搬離出租屋，后續(xù)雙方各自走法律程序向易居名舍公司追討損失。最終，肖思遠(yuǎn)不得不于2020年9月12日搬出出租屋。
訴諸法律 誰該為糾紛擔(dān)責(zé)
房東明明將房屋授權(quán)給中介打理，自己向中介交了13個月房租，入住不到4個月就被房東趕出房屋，肖思遠(yuǎn)越想越氣，2021年1月4日，一紙訴狀將賀巧玲、劉雪梅告上法庭，請求法院判令兩被告賠償他房屋租金損失10925元。
長沙市天心區(qū)人民法院開庭審理了此案。被告賀巧玲、劉雪梅辯稱：自己與易居名舍公司簽訂《房屋租賃合同語音呼叫對講》后，僅收到一個月租金1700元及押金1700元，共計3400元，在沒有再收到租金的情況下，于2020年8月23日與易居名舍公司自動解除合同；此外，經(jīng)多次與肖思遠(yuǎn)協(xié)商，要求其代易居名舍公司支付欠付租金未果，易居名舍公司與肖思遠(yuǎn)之間的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予解除，作為房屋所有人，她們有權(quán)收回房屋；至于肖思遠(yuǎn)的損失，賀巧玲、劉雪梅認(rèn)為應(yīng)由易居名舍公司承擔(dān)。
法院審理認(rèn)為，本案有兩個爭議焦點：一是本案系侵權(quán)糾紛還是房屋租賃合同糾紛；二是原告肖思遠(yuǎn)的預(yù)交房租損失應(yīng)由被告賀巧玲母女承擔(dān)還是易居名舍公司承擔(dān)。
關(guān)于爭議焦點一，法院認(rèn)為，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定，侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財產(chǎn)權(quán)益。本案中，原告肖思遠(yuǎn)對案涉房屋享有的租賃權(quán)不屬于上述規(guī)定的民事權(quán)益范圍內(nèi)，故本案不是侵權(quán)責(zé)任糾紛。根據(jù)《合同法》第四百零二條規(guī)定，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。本案中，被告賀巧玲與易居名舍公司簽訂《房屋租賃合同》及《授權(quán)委托書》，雙方已形成委托代理關(guān)系，由被告賀巧玲委托易居名舍公司就案涉房屋與他人簽訂租賃合同。易居名舍公司與原告肖思遠(yuǎn)簽訂《房屋租賃合同》，合同明確載明案涉房屋產(chǎn)權(quán)人系被告賀巧玲，并非易居名舍公司，原告肖思遠(yuǎn)在簽訂該合同時知道易居名舍公司與被告無線門鈴賀巧玲之間的代理關(guān)系，該合同直接約束被告賀巧玲和原告肖思遠(yuǎn)，原、被告雙方形成房屋租賃合同關(guān)系，故本案系房屋租賃合同糾紛，該合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，應(yīng)予履行。
關(guān)于爭議焦點二，原告肖思遠(yuǎn)按《房屋租賃合同》約定一次性交納13個月租金，已完成支付全部租金的合同義務(wù)，被告賀巧玲單方要求原告肖思遠(yuǎn)騰退房屋，系單方解除合同，不屬于《房屋租賃合同》約定的易居名舍公司單方解除合同事由，故被告賀巧玲應(yīng)承擔(dān)賠償原告肖思遠(yuǎn)預(yù)交租金10925元及利息的民事責(zé)任。
關(guān)于原告肖思遠(yuǎn)要求被告劉雪梅共同承擔(dān)賠償責(zé)任的訴請，根據(jù)《民法總則》第一百六十二條規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力。因被告劉雪梅系被告賀巧玲代理人，故上述賠償責(zé)任應(yīng)由被告賀巧玲承擔(dān)。
法院同時認(rèn)為，被告賀巧玲承擔(dān)本案責(zé)任后，可向易居名舍公司另行主張權(quán)利。
據(jù)此，長沙市天心區(qū)人民法院作出一審判決：被告賀巧玲賠償原告肖思遠(yuǎn)預(yù)交租金10925元及利息。
賀巧玲不服一審判決，上訴至長沙市中級人民法院。日前，長沙市中級人民法院作出維持原判的判決。
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