房財(cái)兩空！500余人日本購(gòu)房踩雷，數(shù)億投資款或打水漂
第一財(cái)經(jīng) 吳綿強(qiáng)
劉剛怎么也想不到，他通過(guò)知名中介機(jī)構(gòu)購(gòu)得的海外房產(chǎn)，最終可能要落到房財(cái)兩空的境地。
1年多前，在中介機(jī)構(gòu)的介紹下，劉剛購(gòu)買(mǎi)了3無(wú)線門(mén)鈴套位于日本的房產(chǎn)，可是至今產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶，當(dāng)初承諾的投資收益也未完全兌現(xiàn)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)1℃記者調(diào)查，與劉剛一樣購(gòu)買(mǎi)這家日本房產(chǎn)公司房屋的投資者達(dá)到數(shù)百人，涉及的房款數(shù)以億計(jì)。
近年來(lái)，不少國(guó)內(nèi)投資者將目光轉(zhuǎn)向海外，包括海外購(gòu)置房產(chǎn)在內(nèi)的多種投資項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，有人大有斬獲，也有不少人“踩雷”“掉坑”。
目前，劉剛等投資者準(zhǔn)備向公安經(jīng)偵部門(mén)報(bào)案，希望警方可以介入調(diào)查。
約定收益難兌現(xiàn)
2021年1月，仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)人員向劉剛推銷(xiāo)了豐臣商事株式會(huì)社(下稱“豐臣公司”)開(kāi)發(fā)的“TOYOTOMIINN難波(日本橋)”的項(xiàng)目，共計(jì)3套房屋(房號(hào)分別為202、051、702)，總價(jià)500余萬(wàn)元。
仲量聯(lián)行的官方網(wǎng)站稱其是“全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司”，其主要業(yè)務(wù)是“協(xié)助客戶進(jìn)行房地產(chǎn)各個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別的投資、購(gòu)買(mǎi)、建造和租用”。豐臣項(xiàng)目在中國(guó)內(nèi)地有多家營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)，仲量聯(lián)行是其中之一。
綜合劉剛等購(gòu)房者提供的信息，他們所購(gòu)項(xiàng)目本身為住宅，豐臣公司承諾在交房后承租這些物業(yè)進(jìn)行民宿運(yùn)營(yíng)，業(yè)主可以獲得穩(wěn)定的租金收益；交房前，其向購(gòu)房者支付一定的收益；交房后，購(gòu)房者則可獲得相應(yīng)的租金。也就是說(shuō)，雖然名義上是房產(chǎn)交易，但其實(shí)該產(chǎn)品設(shè)計(jì)類(lèi)似“房產(chǎn)+理財(cái)”的組合。
劉剛與豐臣公司簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同顯示，賣(mài)方(豐臣公司)在收取買(mǎi)方(劉剛)尾款后，即開(kāi)始計(jì)算所支付金額的投資收益，年化收益為6%，直至項(xiàng)目建成產(chǎn)權(quán)登記時(shí)(2022年6月)止，收益金按每季度或每半年的頻度支付給劉剛。
合同稱，此次交易是含有租賃權(quán)的交易，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記日起10年內(nèi)豐臣公司為唯一承租者，即使之后再發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，豐臣公司的承租地位不變，10年后劉剛可將房子轉(zhuǎn)租給第三方。合同還約定，自產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記起第三年至第四年末的兩年期任意期間，買(mǎi)主有權(quán)要求賣(mài)主以合同交易金額回購(gòu)本物業(yè)，賣(mài)主必須接受該回購(gòu)要求。
在購(gòu)房款支付方面，豐臣公司還接受現(xiàn)金人民幣境內(nèi)支付，解決了購(gòu)房者不能購(gòu)匯支付境外房款的顧慮。
仲量聯(lián)行銷(xiāo)售人員向劉剛稱，該公司對(duì)豐臣公司的項(xiàng)目進(jìn)行了詳盡盡職調(diào)查和合規(guī)性審查，豐臣公司有實(shí)力(注冊(cè)資金10億日元，在大阪有101棟自持的房屋，全日本有3座度假村)，并且會(huì)有類(lèi)似日本的律師見(jiàn)證合同以確保權(quán)益，“仲量(聯(lián)行)是豐臣公司重要客戶，所以才拿到少量房源的代理權(quán)”。
如此一來(lái)，劉剛的顧慮被徹底打消，簽訂了購(gòu)房合同，并交齊了幾百萬(wàn)元的房款。
國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了豐臣公司房產(chǎn)的遠(yuǎn)不止劉剛一人。在一份向已經(jīng)投資的中國(guó)投資者發(fā)送的材料中，豐臣公司宣稱給503戶投資者發(fā)送了資料，多位投資者及其代理人認(rèn)為，503就是所涉投資者人數(shù)。第一財(cái)經(jīng)1℃記者接觸了來(lái)自上海、廣州、北京等地的多名購(gòu)房者，他們通過(guò)仲量聯(lián)行、廣州景鴻咨詢顧問(wèn)有限公司(下稱“景鴻咨詢”)、金頂置業(yè)(上海)有限公司等中介機(jī)構(gòu)的推薦，獲知該項(xiàng)目信家用門(mén)鈴息并達(dá)成交易。
在記者接觸的購(gòu)房者中，林女士是2019年在香港景鴻環(huán)球集團(tuán)旗下景鴻咨詢銷(xiāo)售人員的推介下，一次性購(gòu)買(mǎi)了5套豐臣公司在日本大阪阿倍野區(qū)的天王寺項(xiàng)目，她還介紹自己的親戚也購(gòu)買(mǎi)了2套。
一開(kāi)始，大家都是正常收到收益金或者租金，但隨后情況發(fā)生很大改變。比如，劉剛在購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)之后，連續(xù)收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就碰到了房屋收益金和租金均延遲兌付的情況。其他的購(gòu)房者也遇到相同情況，有的甚至比劉剛更早察覺(jué)到這類(lèi)異常。
2021年10月，豐臣公司方面在給劉剛發(fā)來(lái)的郵件中稱，疫情導(dǎo)致公司承受壓力，現(xiàn)有租金現(xiàn)金較為短缺，故對(duì)第三季度的租金延遲支付，“也希望各位業(yè)主朋友可以多給我們一些時(shí)間，豐臣上下員工將共同努力，積極解決當(dāng)前困難”。
豐臣公司上海營(yíng)業(yè)部代表還在郵件中稱，公司正在做財(cái)務(wù)審計(jì)，“將于2021年11月30日完成，屆時(shí)會(huì)將我司的財(cái)務(wù)報(bào)表及未來(lái)計(jì)劃一并公開(kāi)，請(qǐng)耐心等待”。
隨后，豐臣公司又發(fā)布《致業(yè)主的一封信》稱，2021年12月31日支付2021年第三季度收益，2021年第四季度收益于2022年3月末支付。
但多位投資者都表示，至今并未收到2021年第三季度及之后的相關(guān)款項(xiàng)。一些投資者隨之組織維權(quán)群，并啟動(dòng)法律維權(quán)行動(dòng)。
被抵押的房產(chǎn)和個(gè)人收款賬戶
更令劉剛等購(gòu)房者不安的是，他們所購(gòu)置的房產(chǎn)，如期交付可能面臨很大的困難。
第一財(cái)經(jīng)1℃記者通過(guò)查詢近10位投資者的房屋藤本(類(lèi)似中國(guó)房產(chǎn)登記證明)資料發(fā)現(xiàn)，他們購(gòu)買(mǎi)的這些房屋，目前面臨非常糟糕的境況，有的訴訟官司纏身被法院臨時(shí)凍結(jié)，有的被抵押給金融機(jī)構(gòu)用于貸款，還有的索性所有權(quán)都被轉(zhuǎn)移至第三方公司名下。
購(gòu)房者王芳的遭遇具有代表性。
王芳通過(guò)景鴻咨詢的介紹，于2019年10月購(gòu)買(mǎi)了豐臣公司在日本開(kāi)發(fā)的天王寺公園南三期的房屋，斥資100多萬(wàn)元。合同約定，豐臣公司將在2022年2月進(jìn)行過(guò)戶手續(xù)，可是已經(jīng)過(guò)去三四個(gè)月，房子還是未能過(guò)戶。她獲得的藤本顯示，在其購(gòu)買(mǎi)這套房屋之際，該棟樓的整體房屋產(chǎn)權(quán)還不在豐臣公司名下。藤本還記載：2021年12月20日，由于涉及其他債權(quán)人的訴訟，該房屋的所有權(quán)被東京地方裁判所臨時(shí)凍結(jié)；2022年3月11日，該棟房屋產(chǎn)權(quán)再次新增一條臨時(shí)凍結(jié)，原因是與中國(guó)香港的一名債權(quán)人的訴訟。
除了訴訟之外，王芳所購(gòu)房屋的整棟樓還被抵押。
2021年3月，債務(wù)人豐臣公司將該房產(chǎn)抵押給了近畿產(chǎn)業(yè)信用組合，債權(quán)范圍為信用交易、票據(jù)債權(quán)、支票債權(quán)和電子記錄債權(quán)，最高抵押額度為9.72億日元(約合5073.84萬(wàn)元人民幣)。
2022年2月，該棟房屋還新增“抵押權(quán)”——其在2021年3月17日、7月16日和7月19日，新增三筆金錢(qián)消費(fèi)借貸，合計(jì)10億日元，年利息達(dá)6%，年損害金達(dá)16%，債務(wù)人豐臣公司，抵押權(quán)人為位于中國(guó)香港地區(qū)的一家公司。
廣州的盧女士也是一名投資者，她所購(gòu)買(mǎi)房屋的所有權(quán)同樣仍在其他公司名下，且被豐臣公司用于抵押融資。
中介機(jī)構(gòu)提供的房屋藤本顯示，該房屋的所有權(quán)于2019年9月9日才剛轉(zhuǎn)移至豐臣公司名下，而盧女士的購(gòu)房交易發(fā)生在此之前。就在獲得該房屋所有權(quán)的當(dāng)天，豐臣公司進(jìn)行了最高抵押權(quán)融資，最高抵押額度為10.14億日元(約合5293.08萬(wàn)元人民幣)，抵押權(quán)人為近畿產(chǎn)業(yè)信用組合。2021年4月5日，大阪市的一家機(jī)構(gòu)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式，獲得了該房屋的所有權(quán)。
有此類(lèi)遭遇的遠(yuǎn)不止上述這些購(gòu)房者。
據(jù)一位購(gòu)房者聘請(qǐng)的代理律師對(duì)第一財(cái)經(jīng)1℃記者介紹，他看了多份投資人的合同發(fā)現(xiàn)，豐臣公司明確指出會(huì)配合買(mǎi)主做登記，但是到期后并未做登記，“這實(shí)質(zhì)已構(gòu)成了違約”。
豐臣公司在一封郵件中提到，“房屋過(guò)戶是我們的首要重點(diǎn)，同樣也是保護(hù)業(yè)主資產(chǎn)安全的首要手段，之后是解決租金支付的問(wèn)題，最后是處理爭(zhēng)議，當(dāng)然我們都不愿看到這個(gè)情況的發(fā)生?！?/p>
“當(dāng)初在合同中白紙黑字地寫(xiě)明承諾到期會(huì)配合業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，現(xiàn)在這些房子都被抵押了，產(chǎn)權(quán)也被轉(zhuǎn)移了，試問(wèn)豐臣公司還怎么履行過(guò)戶承諾？”劉剛說(shuō)。
房屋可能無(wú)法如期過(guò)戶，已經(jīng)讓劉剛這樣的投資者十分不安，更令人擔(dān)憂的是，當(dāng)初，不少購(gòu)房者將購(gòu)房款打到了個(gè)人賬戶，他們不得不擔(dān)心這些資金的流向，以及是否會(huì)影響自己的權(quán)益。
國(guó)內(nèi)業(yè)主與豐臣公司簽訂的購(gòu)房合同載明，購(gòu)房錢(qián)款可以直接支付至豐臣公司法定代表人西園寺優(yōu)真(日籍華人，中文名馬繼業(yè))位于上海的個(gè)人工商銀行賬戶。
第一財(cái)經(jīng)1℃記者獲得的支付記錄確認(rèn)，劉剛(500余萬(wàn)元)、林女士(800余萬(wàn)元)、盧女士(300余萬(wàn)元)等人的購(gòu)房全款均是直接匯到了西園寺優(yōu)真的個(gè)人銀行賬戶。
另外，據(jù)豐臣公司一份“豐臣集團(tuán)經(jīng)營(yíng)危機(jī)再生計(jì)劃——問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果匯報(bào)及說(shuō)明視頻”的郵件稱，“投資者委托給我們的資金總額達(dá)190億日元(約合10億元人民幣)”。
“這應(yīng)該就包含了這幾年中國(guó)國(guó)內(nèi)投資者業(yè)主給豐臣公司支付的購(gòu)房款?！币晃皇煜と毡竟矩?cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的資深人士薛明告訴第一財(cái)經(jīng)1℃記者。
“豐臣公司給投資者發(fā)來(lái)的問(wèn)卷調(diào)查文件顯示，涉及503戶客戶，如果按照平均每戶居民支付500萬(wàn)元購(gòu)房款計(jì)算，合計(jì)共計(jì)有25億元資金被匯入了西園寺優(yōu)真的上述個(gè)人銀行賬戶?！眲偟韧顿Y者說(shuō)，這筆錢(qián)到底有沒(méi)有匯入豐臣公司對(duì)公賬戶？通過(guò)何種方式匯入？至今仍是謎團(tuán)。
投資者難以承受的“再生”
2022年4月，在豐臣公司拖欠業(yè)主收益金和租金的情況下，該公司的法定代表人西園寺優(yōu)真以一則視頻短片的形式現(xiàn)身。
西園寺優(yōu)真在視頻中稱，自2013年創(chuàng)立以來(lái)，豐臣公司成長(zhǎng)為一家以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為中心的綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、地產(chǎn)租賃管理、酒店民宿管理是豐臣的三項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)，但2020年疫情暴發(fā)至今，日本的旅游業(yè)、酒店業(yè)和餐飲業(yè)遭受了前所未有的打擊，“整個(gè)大環(huán)境的影響下引起了連鎖效應(yīng)，導(dǎo)致公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)接連陷入困境，從而引發(fā)了經(jīng)營(yíng)層面的資金鏈危機(jī)”。
豐臣公司5月20日發(fā)給投資人的正式郵件中披露了公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。在財(cái)務(wù)報(bào)告中，2018年7月、2019年7月，豐臣公司的期初現(xiàn)金余額分別僅有3.34億日元、3.01億日元，而在2020年7月、2021年7月，豐臣公司的期初現(xiàn)金余額增至5.48億日元、10.49億日元。
第一財(cái)經(jīng)1℃記者發(fā)現(xiàn)，在2021年12月沒(méi)有經(jīng)過(guò)調(diào)整之前，公司凈資產(chǎn)為18.93億日元；調(diào)整之后，凈資產(chǎn)變成-218.65億日元，“也就是從有盈余變成了資不抵債。從會(huì)計(jì)處理上來(lái)說(shuō)，這不是一個(gè)重大調(diào)整，而是一個(gè)不正當(dāng)?shù)男袨??！毖γ髡f(shuō)。
薛明進(jìn)一步表示，“從豐臣提供的這份財(cái)務(wù)報(bào)告來(lái)看，從2019年開(kāi)始，豐臣的資金鏈就很緊張，銀行已經(jīng)不給豐臣貸款了。疫情在日本暴發(fā)是從2020年開(kāi)始的，疫情只是讓本來(lái)就很危險(xiǎn)的情況變得更加危險(xiǎn)。這些情況豐臣和中介都沒(méi)有向投資人披露，甚至到2021年7月還在和投資人簽訂合同，但是3個(gè)月之后就通知延遲兌付，公司出現(xiàn)危機(jī)，出現(xiàn)了大面積合同違約。”
另外，據(jù)熟悉日本商業(yè)法律的執(zhí)業(yè)律師對(duì)第一財(cái)經(jīng)1℃記者介紹，在日本向銀行機(jī)構(gòu)借款，利率一般較低，而豐臣公司卻頻繁將旗下房產(chǎn)抵押給較為基層的信用社金融機(jī)構(gòu)，“(其中有的抵押貸款)高達(dá)6%的年利息，這就相當(dāng)于高利貸了。這說(shuō)明豐臣公司應(yīng)該非常缺錢(qián)，且大型銀行已收縮對(duì)其貸款，要不然它不會(huì)背負(fù)這么高的利息進(jìn)行借款”。
針對(duì)當(dāng)前的“困難”，西園寺優(yōu)真強(qiáng)調(diào)，“豐臣公司至今未有任何申請(qǐng)破產(chǎn)清算”的打算。經(jīng)過(guò)調(diào)查與分析，它通過(guò)郵件形式給投資者發(fā)去一份問(wèn)卷調(diào)查書(shū)，里面包含了現(xiàn)狀概要以及解決方案的提議。
雖然西園寺優(yōu)真稱，“未有任何申請(qǐng)破產(chǎn)清算的打算”，可是在2022年4月10日發(fā)給投資人的這份長(zhǎng)達(dá)11頁(yè)的“經(jīng)營(yíng)危機(jī)再生計(jì)劃”中，“債權(quán)人問(wèn)卷調(diào)查表”部分的內(nèi)容稱，在發(fā)生大規(guī)模擠兌、訴訟、質(zhì)押之時(shí)，為了有效保護(hù)債權(quán)人基本權(quán)益，“我司將不得已選擇通過(guò)法律向法院申請(qǐng)民事再生，此時(shí)將會(huì)向所有債權(quán)人提出部分債務(wù)免除申請(qǐng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行企業(yè)重組。如果重組方案得不到半數(shù)以上債權(quán)人或者法院的認(rèn)可，此時(shí)將自動(dòng)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，預(yù)期清算回報(bào)率最大不超過(guò)8%。”
“豐臣公司的意思是，如果我們聯(lián)合起來(lái)集中向他們討要房款和發(fā)起訴訟，公司將進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，到時(shí)候我們的清算回報(bào)率將不超過(guò)8%。我聞到了赤裸裸威脅的味道?！币晃煌顿Y者告訴第一財(cái)經(jīng)1℃記者。
同時(shí)，上述“債權(quán)人問(wèn)卷調(diào)查表”中，豐臣公司提出了“自主再生”計(jì)劃，稱為了所有債權(quán)人完成交房，償還投資本金，該公司希望能夠獲得足夠的時(shí)間以恢復(fù)正常業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，特此向所有債權(quán)人申請(qǐng)最短6年，最長(zhǎng)10年的等待時(shí)間。在此期間，豐臣公司將按照5個(gè)提案來(lái)解決所有債權(quán)人問(wèn)題。
第一財(cái)經(jīng)1℃記者就相關(guān)情況向豐臣公司發(fā)送了采訪請(qǐng)求，但該公司在回復(fù)郵件中表示“不接受(作)任何回復(fù)”。同時(shí)，記者試圖了解中介機(jī)構(gòu)方面的看法，但仲量聯(lián)行的相關(guān)人員在接到記者電話后表示“不方便回應(yīng)”，“景鴻”方面兩位豐臣項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人的電話始終無(wú)人接聽(tīng)。
*應(yīng)受訪者要求，文中劉剛、王芳、薛明均為化名
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