長沙“盤活存量房”試點滿月，“以租換購”如何影響樓市？
澎湃新聞記者 計思敏
今年以來，全國多城發布樓市新政優化房地產市場調控，在眾多樓市政策中，湖南省長沙市的“盤活存量”以“租換房票”引起市場熱議，一度被視為“一石多鳥”之舉。
今年5月8日，長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組印發《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》(簡稱《方案》)。《方案》指出，已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數計算。
長沙出臺的這一試點方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場通道，引導剛需、改需和租賃需求的統籌與分流，促進房地產市場良性循環。
如今，長沙“盤活存量房”試點滿月，樓市情況如何？
已有3025套存量房提出申請供作租賃住房
今年以來，長沙出臺兩項政策內容涉及房地產市場。據長沙市住房和城鄉建設局信息，5月6日起，長沙市限購區域內家庭購買第2套商品住房的間隔時間，統一按滿4年計算。這意味著，房屋購買時間的認定既認網簽備案又認權屬登記。
按照長沙于2018年出臺的規定，長沙戶籍家庭在限購區域內已有1套住房的，取得不動產權屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房。
不過，由于受限于房屋網簽時限，部分購房者仍無法獲得購房資格。
5月8日，長沙印發《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》，釋放了部分改善性需求。
據《長沙晚報》報道，家住岳麓區的李女士因5歲女兒即將入學，想換購一套住房，讓孩子享受更好的教育資源，但又苦于房子網簽未滿4年，暫無購房資格。今年5月28日，李女士僅用7天就順利將名下住房盤活作為租賃住房，并獲得了改善住房的購房資格。
長沙通過盤活存量房供作租賃住房，使購房者獲得新的入市“房票”。
公開信息顯示，截至6月8日，新政落地滿月，累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。
符合條件可按首套房貸款
《方案》出臺滿月后，根據“長沙發布”6月10日消息，針對市民將存量房供作租賃住房后，再購買住房進行商業貸款或公積金貸款如何認定的問題，明確市民將名下唯一住房供作租賃住房后再購房，符合條件的可享受首套房貸款政策；有兩套房的盤活一套房供作租賃住房后，可按二套房貸款。同時，目前長沙正在研究一戶多套存量房盤活供作視頻對講租賃住房后，根據其合理住房需求可購買一套改善型住房事宜。
按照長沙市住建局相關負責人此前的回應，存量房盤活供作租賃住房，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數計算時均只核減一套，不影響多套住房盤活用作租賃房。
業內人士認為，長沙盤活存量房的方案是一大創新，該政策能夠有效盤活存量房，也利于部分改善型人群，但并不能有效激發“買一賣一”的置換需求。
有長沙當地居民表示，“一直以來，長沙的調控是非常嚴格的。此次政策提到可以把家庭住房用于租賃住房獲得一張房票，對有資金基礎的多套房源家庭來說是好事，但對置換客而言，作用并不大，因為獲得房票后也沒有買房的本金，況且如果目前家庭住房還有貸款的話，再買一套也有壓力。”
諸葛找房數據研究中心分析師梁楠認為，“以租換購”方式意味著不再受限購政策的限制，有利于促進改善性需求的釋放，為市場釋放出一定的購買力，對市場情緒的改善具有積極作用，但值得注意的是，此次新政雖有放松限購之意，但僅是對改善型需求的一種支持，與中央支持居民合理住房需求的政策導向相呼應，符合“房住不炒”主基調。
新房成交環比增35%，同比跌幅近五成可視對講門禁
從數據上看，5月長沙樓市環比有所回暖。
湖南中原研究院數據顯示，5月，長沙內五區新建商品住宅成交量65萬平方米，環比增長35%，5月成交均價13842元/平方米，環比漲幅2%。但值得注意的是，與去年同期相比，成交量依然在低位，跌幅近五成。
中指研究院長沙分院分析師楊過表示，長沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市場仍處于深度調整期，成交量遠不及去年同期。整體來看，長沙近期雖優化了政策，但較之其余城市政策力度較弱，尚未達到購房者預期，對市場的提振效果有限。
湖南中原研究院執行院長陳世霞亦表示，模范生長沙在上半場的穩樓市節奏中，依然是全國學習的楷模，但沒有太多實質的支持性政策釋放。
長沙當地中介人員稱，長沙的房價一直以來都比較穩，基本都是剛需和置換客戶。
從二手房市場來看，有中介人員表示，現在是買方市場，房多客少。對購房者來說，現在買房的時機還是不錯的，但對房東來說，如果不是急用錢的話還是有點不劃算。
上述中介人員提到，長沙整體的房價一直以來都比較平穩，二手房掛牌價格也比較穩定。不過該中介反饋其所在區域的部分二手房價格較去年有所下降。
以長沙開福區一套132平左右的房源為例，諸葛找房平臺數據顯示，該房源于2021年6月10日上架時報價177.8萬元，目前該房源最新報價為168.8萬元，同比下降約5%。另以一套117平方米左右的毛坯房為例，該房源于2021年7月18日掛牌165萬元，目前最低報價150萬元，價格下跌9%。
該中介人員稱，對部分購房者來說，有“買漲不買跌”的心態，所以一直以來長沙的房價都不溫不火。
另有芙蓉區中介人員表示，目前長沙二手房的價格相對前一兩年稍微下降了一點。
上述中介人員稱，目前出臺的政策利好改善型客戶，以租換購政策和稅費優惠政策、銀行利率下調等措施都有利于房產交易，買的人多了，房價也會慢慢好轉。
該中介提到的稅費優惠政策及銀行利率等措施尚未落地。湖南省發展和改革委員會、湖南省商務廳于6月9日印發的《關于進一步促進消費持續恢復的若干措施》中提到，穩定住房消費，采取支持人才購房、財政補貼、展銷促銷等政策措施，因城施策實施差別化住房信貸政策，更好滿足居民合理住房需求。引導金融機構下調住房貸款利率，降低住房商業貸款首付比例。完善長租房政策，增加保障性租賃住房供給。支持長沙市恢復執行二套房契稅優惠稅率。鼓勵提高住房公積金最高貸款額度，首套房可提可貸。鼓勵具備條件的市州探索“二孩”“三孩”家庭的購房支持政策。
當前，在長沙購買第二套房，不管房屋面積的大小，契稅稅率均為4%。在此之前，湖南對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對二套改善性住房，90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。不過，自2019年4月22日起，長沙市范圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠稅率。
陳世霞指出，總體來說，政策疊加效應將逐步凸顯，客戶信心也將逐漸恢復，預計6月的長沙樓市環比量價齊升，但同時，現在樓市面臨最大的不確定性，就是客戶對未來收入預期的不確定性，尤其是工薪階層的購買力下滑，預計未來豪宅市場表現亮眼，剛需和首改市場支付力將受到大環境經濟下行的影響。目前樓市依然是買方市場，未來長沙樓市成交量的恢復需要依靠更大尺度的政策保駕護航，否則將會有一段時間的低量僵持階段。
對此，陳世霞建議，針對目前市場和大的經濟環境，長沙也可適當針對首套購房者和二套改善需求的自住客戶降低首付比例，來激活市場的活力。此外，限售條件方面適當放松，如限售年限縮短至兩年；二手房適度調整限購政策來激活部分換房需求；除此之外，響應國家對生育政策的調整，對于二孩三孩家庭建議可以多增加一套房的購房資格。
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