首批基礎設施公募REITs上市一周年：市場運行平穩 產業聚集效應初顯
本報記者 昌校宇
首批基礎設施公募REITs上市將滿一周年。
隨著推動基礎設施領域REITs健康發展被寫入“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要，各方對公募REITs在貫徹新發展理念、構建新發展格局中的重要作用形成共識，萬億元量級的全新投融資市場在2021年6月21日適時“啟動”。
經過一年的探索、完善、創新，公募REITs試點如今可謂是清香外溢——作為盤活存量資產的首選方式，REITs在有效降低當前政府債務風險和企業負債水平、提升基礎設施運營管理水平等方面發揮了重要作用；作為基礎設施建設投資的全新退出方式，REITs在拓寬社會融資渠道、為基礎設施建設募集增量資金、擴大有效投資、形成投融資良性循環等方面彰顯重要意義。
多位接受《證券日報》記者采訪時的專家表示，在多方合力、共同呵護下，我國公募REITs試點運行平穩，產業聚集效應初顯。未來，鼓勵更多優質成熟、資產類型豐富的項目入市，擴大市場規模，促進行業高質量可持續發展，是公募REITs市場下一階段的目標。
制度規則逐步完善
市場發展生態進一步向好
首批公募REITs成功上市一年來，有效填補了國內資產管理市場的產品空白，也在資本市場發展歷程中寫下了濃墨重彩的一筆。
這一年，首批公募REITs的表現基本符合市場預期，試點工作取得良好開局。
首批公募REITs帶動3000億元的新增基礎設施項目建設。截至6月19日，首批9只產品上市以來平均上漲22%，日均換手率整體高于境外成熟市場。同時，從首批產品的2021年年報來看，基礎設施資產業績表現優異，形成穩定的可供分配現金流和分紅收益。實際可供分配金額超預期，合計約17.8億元；9只產品均發布分紅公告，合計分紅約12.2億元，占實際可供分派金額的比重約60%。
多家參與首批公募REITs項目的機構表示，產品的運營數據和二級市場均表現穩健，甚至是超預期。
東吳基金REITs總部副總經理李軍對《證券日報》記者表示，“上市一年來，東吳蘇園產業REIT資產運營管理效能得以持續提質優化，兩個園區資產項目的各項運營指標快速提升，基金財務指標和派息水平好于預期，二級市場價格平穩有升。未來隨著資產質量和運營水平的不斷提高，項目價值也有望被持續挖掘和提升。”
中航基金管理有限公司不動產投資部總經理宋鑫向《證券日報》記者介紹，中航首鋼綠能REIT上市以來，無論是底層資產的運營數據還是二級市場的表現，均超人臉識別門禁出預期。目前產品已實現兩次分紅，得到投資者的肯定。
同樣進行兩次分紅的還有中金普洛斯REIT，中金基金相關人員介紹，“項目基礎資產運營穩定，整體表現較為穩健。”
這一年，制度規則逐步完善，促進REITs產業發展的有利環境正逐步形成。
自首批公募REITs上市以來，各級政府部門、監管機構高度重視REITs市場建設，出臺配套規則，促進市場發展。2021年6月29日，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，將試點區域擴展到全國范圍，資產范圍擴大，完善首發和擴募規模要求等，促進項目資產的擴容；同年11月17日，銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，引入保險資金入市，提高REITs二級市場流動性；2022年1月26日，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》，明確稅收優惠政策。
此外，全國10余個城市的地方政府或監管部門專門發布REITs政策文件，積極鼓勵地方企業參與試點。滬深交易所與各級政府部門、監管機構聯動，支持REITs規則體系完善，于2022年5月31日發布REITs擴募規則，同步優化擴募機制。
擴募提上議程
資產類型迎擴容
前述參與試點機構已將公募REITs擴募提上議程。
博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚對《證券日報》記者表示，“招商蛇口產園資產儲備豐厚，囊括在建、開業、成熟期的資產，將持續計劃和研究將內部合適的成熟資產注入博時蛇口產園REIT。”
中金基金一直高度重視公募REITs市場的擴募路徑，公司相關人員透露，將與合作伙伴在政策法規框架內積極研究與推動公募REITs的擴募嘗試。
“中航基金正積極挖掘擴募資產，未來配套政策出臺后，將適時啟動擴募工作。”宋鑫如是說。
上海證券基金評價研究中心高級基金分析師、博士孫桂平對《證券日報》記者表示，政策環境不斷優化，疊加一二級市場聯動使得REITs始終保持一定的市場熱度和影響力，推動REITs市場高質量發展。
這一年，資產類型逐漸豐富有助于實現基礎設施建設的高質量發展。
首批項目上市只是起點。受益于公募REITs發展契合政策導向，部分優質成熟項目相繼入市，底層資產類型也日漸豐富。
截至目前，我國已有上市公募REITs12只，項目分布在京津冀、長三角、粵港澳等國家重點區域，原始權益人涵蓋央企、地方國企以及外資企業等，具有較強的示范性和代表性；項目合計募資458億元，主要投向科技創新、綠色發展和民生等基礎設施補短板重點領域，有效助力基礎設施建設，促進了產融結合和地方經濟發展。
另有部分公募REITs項目“已在路上”，資產類型擴充至保障性租賃住房、發電類基礎設施。滬深交易所數據顯示，除將于6月21日發售的國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金外，目前還有5單項目在排隊審核。示范項目的成功醫護對講也進一步提升各區域、各領域持有優質基礎設施資產企業的積極性，目前已有百余單儲備項目在推進中。
中金基金相關人員介紹，“中金基金與母公司中金公司正持續推動公募REITs試點項目申報工作，項目基礎資產覆蓋保障性租賃住房、高速公路、鐵路、數據中心、清潔能源等多條賽道。”
中航證券首席經濟學家董忠云對《證券日報》記者表示，公募REITs資產類型的增加激發了市場的參與熱情，將吸引更多符合產品要求的基礎設施建設投融資雙方“握手”于資本市場。
首批限售份額將迎解禁
促進市場供需平衡
作為資本市場的一項改革創新成果，起初市場對公募REITs的前景也曾持觀望態度，既擔心被熱捧也怕會遇冷。回望首批項目上市一年來所取得的成績可以初步判定，公募REITs試點工作實現了平穩上市、平穩交易、平穩運行、平穩預期。
不過，或緣于市場“彈藥”稍顯不足導致供給關系失衡，目前流通的公募REITs存在超額溢價情況。數據顯示，截至6月17日收盤，中航首鋼綠能REIT、富國首創水務REIT、紅土鹽田港REIT的溢價率超過30%，分別為43.07%、38.68%、34.45%。
“今年以來，公募REITs市場雖經歷一定程度的調整，但部分優質產品仍保持較高溢價率，優質資產的稀缺性是主因。”孫桂平分析稱，目前僅上市12只公募REITs，且大部分份額處于鎖定中，每只產品平均可流動的份額僅30%左右，滿足不了資金的長期配置需求。
需要注意的是，首批9只公募REITs共計21.92億份限售基金份額將于6月21日迎來解禁，此次解禁份額占9只公募REITs總規模的32%。
董忠云對記者表示，“解禁后，公募REITs的流通份額將大大增加，在一定程度上或能緩解供給不足的問題，預計未來會有更多優質基礎設施資產通過公募REITs登陸資本市場，市場供需將實現更好的平衡。”
不過，在孫桂平看來，解禁雖一定程度上能緩解資產稀缺性，預計溢價率短期內將有所調整，但調整幅度可能不大，前期溢價率較高和解禁份額中長期機構資金占比較小的公募REITs，被減持的可能性較大，投資者需注意短期價格波動風險。
“長期來看，公募REITs作為優質資產，未來將被越來越多的投資者所熟悉，資產配置需求也會持續增加，優質REITs的稀缺性仍將存在。”孫桂平建議，未來可加快公募REITs的發行速度和產品創新速度，推出更多優質資產匹配投資需求。
緊扣重大產業戰略
助力經濟大盤穩定
“今年以來，政策面不斷釋放利好，公募REITs已成為盤活存量資產擴大有效投資的重要抓手之一，也是落實國家重大產業戰略的必要手段之一。”東吳基金REITs總部副總經理李軍如是說。
國務院辦公廳發布的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》明確，建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場。證監會日前召開專題會議，明確在助力宏觀經濟大盤穩定上下更大功夫，將“研究拓寬基礎設施REITs試點范圍”列為主要手段之一。
董忠云表示，在當前經濟新舊動能轉換的關鍵時期，作為資產的IPO，公募REITs逐漸被賦予更大責任，要為基礎設施帶來“源頭活水”，為各區域經濟及各重點行業高質量發展提供新的戰略工具，從而進一步增強資本市場服務實體經濟質效。
進一步對前述12只公募REITs進行“穿透”不難發現，雖數量不多、規模不大，但其所對應的底層資產均為中國經濟高質量發展的重要載體。
“已發行項目覆蓋了收費公路、產業園、污水處理、生態環保、倉儲物流等基礎資產類型，均屬于資質好、收益高的優質資產，且緊貼中長期產業政策導向。”董忠云進一步分析稱，例如，積極發展能源環保REITs意在落實“雙碳”目標，持續推動產業園倉儲物流REITs實為助力區域經濟發展，深入推進交通運輸REITs則是為未來綜合立體交通網投資建設釋放新的資金來源等。
“發展萬億元量級的REITs市場不僅是短期經濟穩增長的迫切需求，也是服務我國經濟長期高質量增長的內在需求。”在孫桂平看來，目前已上市項目的數量和市場規模仍然偏小，且所涉及的基礎資產類型還不夠豐富，與我國龐大的基礎設施存量資產規模并不匹配，未來公募REITs仍具有廣闊的發展潛力。（證券日報）
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