西安二孩家庭買房意愿提高，二手房參考價不再是硬標準

　　在“放松限購、限售，降低公積金貸款首付比例”一個月后，西安二手房成交量環比上漲，與此同時，中介機構平臺已不再顯示此前政府公布的二手房成交參考價格。

　　貝殼研究院數據顯示，今年上半年，各城市因城施策，積極使用房地產調控政策工具箱來提振市場預期，恢復市場流通，在政策影響下，5月、6月貝殼50城二手房成交量連續環比增長，環比增幅分別為14%、25%。澎湃新聞注意到，在監測的城市中，6月西安二手房成交量環比上漲18%。

　　“政策出臺后，市場已逐步回暖，不急售的客戶已經開始調高掛牌價格”。西安當地一中介說。

　　二手房成交量上漲

　　西安于今年5月28日出臺多項樓市政策提振房地產市場。

　　5月28日晚間，西安市住房和城鄉建設局發布《關于調整商品住房可視對講門禁交易政策有關問題的通知》，其中提到，保障合理住房需求，從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區域購買首套住房的，須在購房前落戶滿1年。

　　這也意味著，新落戶西安的購房者只需要滿足落戶一年的時間要求，不需要社保的條件。

　　對于非本市戶籍居民家庭在住房限購區域購買住房的，須持有本市《居住證》，且在購房之日前2年在本市連續繳納社會保險或個人所得稅。也就是說，對于外地人來說，購房從原來的5年社保要求下降為2年。

　　從限售政策來說，西安對于新房和二手房都落實了放松限售政策的要求，均從過去5年限售下調為2年限售。

　　不僅如此，西安還優化了各類人群購房政策，其中明確二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照“剛需家庭”對待。

　　在強化住房金融支持方面，新政提出調整住房公積金貸款首付比例。首次申請住房公積金貸款購買普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%；購買非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于25%。第二次申請住房公積金貸款，購買普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于25%；購買非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于30%。

　　與此同時，西安調整住房公積金貸款最高額度。通過公積金貸款購買住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

　　一系列政策落地后，西安樓市已現回暖。

　　按照貝殼研究院數據，6月西安二手房成交量環比上漲18%。從價格上看，據中指研究院公布的《百城價格指數》，6月，西安新建住宅價格環比上漲0.68%，在100個城市中漲幅第一，樣本平均價格約12069元/平方米；二手房方面，6月，西安二手住宅環比上漲0.15%，在100個城市中排名23，樣本平均價格約16364元/平方米。

　　西安當地中介人員表示，二手房市場通常都是“量在價先”，成交量上去后，價格也會有所上調，當前西安的整體成交量還不錯，不急售的客戶已經開始調高掛牌價格了。

　　不過，也有中介反饋沒有感受到明顯的變化，“市場還是比較平穩，沒有出現客戶集中看房的情況”。

　　中指研究院指數事業部市場研究院總監陳文靜提到，“5·28”新政后，除新政受惠群體外，其他群體觀望情緒仍較高，二孩家庭、滿二的多套房家庭在新政作用下提高入市意愿。從新房市場看，購房者仍青睞于如高新區、曲江新區等高附加值板塊，或港務區等高性價比板塊。

　　二手住房成交參考價格已取消？

　　放松限購、限售等政策的同時，中介機構平臺已不再顯示此前政府公布的二手房成交參考價格。

　　西安于2021年7月8日發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，《通知》指出，西安市房產交易管理中心以住宅小區為單位，充分參考二手住房網簽成交價格、評估價格等因素，經調查分析，形成二手住房成交參考價格，在西安市住房和城鄉建設局官方網站、微信公眾號等網絡平臺發布。

　　同時，政策明確，涉及二手房交易各環節的有關機構要將二手住房成交參考價格作為參考依據，引導二手住房理性交易，穩定市場預期。房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。

　　不過，據西安當地中介反饋，當前二手房成交參考價格已不再作為主要標準之一。

　　以未央區龍湖楓香庭為例，按照西安市住房和城鄉建設局于2021年10月13日發布的《關于發布第二批住宅小區二手住房成交參考價格的通告》，該小區成交參考價顯示為17615元/平方米。

　　而按照貝殼找房平臺數據，目前該小區5月份的參考均價顯示為21827元/平方米。據了解，該小區目前在售房源62套(包含15個車位)，其中一套118平方米的房源掛牌價格最高顯示25424元/平方米。

　　貝殼找房經紀人表示，目前政府公布的二手房成交參考價格已經不再顯示，外網上看到的價格就是業主在售的真實價格。

　　同樣的，安居客平臺也不再顯示政府公布的該小區二手房成交參考價格。

　　目前，房天下平臺仍顯示龍湖楓香庭參考均價17615元/平方米，不過多數房源掛牌價超過參考均價。經紀人表示，政府參考價已取消。另以高新區天地源楓林意樹小區為例，該小區原是“第二批住宅小區二手住房成交參考價格”中公布的成交參考價格最貴的一個小區。按照政府公布的參考價，位于高新區天地源楓林意樹小區的參考價為25838元/平方米。

　　目前，貝殼找房平臺顯示該小區5月份的參考均價為36099元/平方米，較政府公布的參考價高出39.7%。

　　截至發稿，西安市住建局未予回應。西安市房產交易管理中心相關工作人員表示，成交參考價格可作參考，并非強制性，貸款方面需具體咨詢銀行。

　　西安當地中介表示，目前大部分銀行已不再將二手房指導價作為硬標準，銀行會根據真實的成交價和評估價來批貸款，哪個低就按哪個做貸款總額審批。

　　“目前，銀行批貸款和放貸款的速度也加快了。”另有中介人員說。

　　從掛牌量來看，諸葛研究院數據顯示，2022年6月(截至23日)西安二手房掛牌量為123452套，環比下降8%，同比上漲28.4%。諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，西安于5月28日發布新政，涉及放松限購限售等多方面，其中提出二手房限售年限5改2，將會對二手房起視頻對講到激勵作用，隨著“5·28”新政逐漸發酵，一定程度上將會提振二手房市場信心，價格也將迎來回升空間。

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