房企駛入代建快車道 房企由開發商向服務商轉型成趨勢
原標題：房企駛入代建快車道【房企由開發商向服務商轉型成趨勢】
6月份，核心城市二輪集中供地紛紛開啟。從機構統計數據來看，截至6月末百強房企拿地銷售比為0.16,投資依然保持謹慎。值得關注的是，50強房企中有三成房企尚未拿地。在投資保持謹慎的狀態下，上半年百強房企投資中，有八成以上投資金額匯聚于集中供地城市。那么減少拿地的房企做什么去了？記者調查發現，進入代建、共建賽道的房企越來越多。
文、圖/廣州日報全媒體記者 劉麗琴
從兩家代建上市企業綠城管理和中原建業的年報來看，2021年其凈利潤增速分別為31.9%及13%，新簽約建筑面積持續增長，綠城管理及中原建業2021年分別同比增長2可視門鈴1.8%及16.8%。
第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，從拿地格局的變化來看，其實開發主體對市場供求關系的影響不大，目前的代建多是利用良好的品牌和成熟的產品線向一些擁有良好的土地資源，但需要開發解決方案，產品無法產生溢價的土地持有方賦能，以此產生“1+1＞2”的效果。
可以看到，進入代建賽道的房企越來越多。旭輝集團于2021年宣布成立旭輝建管，正式進軍代建領域。作為旭輝輕資產管理領域的又一新賽道，旭輝建管在短時間內便呈現出良好的發展前景。截至2022年6月底，旭輝建管累計在管項目35個，分布在上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、蘇州等重點城市，累計在管總建面超700萬平方米。其中2022年新獲取項目中，政府代建(含國資平臺)項目4個、商業代建(含管理咨詢)項目21個、資本代建項目4個，實現了商業代建、資本代建、政府代建及企業總部等業務模式的突破。旭輝控股執行董事、執行總裁、旭輝建管董事長陳東彪表示，代建將是旭輝未來大力發展的輕資產業務之一，相信旭輝在未來幾年，能夠成為代建行業的重要一員。
根據中指院的研究數據顯示，至少已有萬科、旭輝、金地、建發、朗詩、保利、招商蛇口、龍湖、華潤置地等30多家品牌房企入局加大了代建業務的投入。2021年中國代建行業的滲透率為4.8%，而按照歐美國家近30%的滲透率預估，中國代建行業仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場前景可觀。
投資開發分離
“代建”迎來新風口
“我們公司投拓拿地部門精簡了不少，以后會加大力量發展代建業務。”近日，一位頭部房企的相關負責人這樣對記者表示。事實上，地產代建在十年前就存在，而這兩年，越來越多房企入局，讓代建賽道變得熱鬧起來。
代建的升溫還是源于樓市市場行情的變化。從土地市場來看，央企國企、城投公司這兩年成為拿地主力軍，加上市場還有不少不良資產需要處置，如果碰到投資開發相分離的情況，帶來了代建的大量需求，代建模式迎來新的風口。同時，2022年將繼續大力增加保障性租賃住房的供給，各地新籌集建設的保障性住房數量持續增長。要完成這種規模宏大的民生工程，也需要代建方參與建設，這些都為代建行業的發展提供了機遇。
品牌房企盯上
“代建+代銷”業務
從海外成熟房地產市場來看，房企業務重心從前端開發向后端服務轉移，由開發商向服務商轉型是必然趨勢，在尋找第二增長曲線過程中，代建是重要的服務方向，而作為當下房企向輕資產領域轉型的主要方向，擁有充足的發展空間。
業內人士表示，代建業務正在不斷吸引新的入局者，但就目前整體情況而言，國內的代建行業仍然處于初步發展階段，還沒有像物管、商管那樣形成分拆上市潮，目前孕育出來的代建上市企業只有兩家。
代建行業最初興起于政府代建，政府通過采用直接委托或招標等方式，將非經營性政府投資項目委托給一些專業項目管理公司進行建設管理，而后逐步發展成為現在的政府投資項目代建制。現在代建已經成為由有開發需求的委托方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受托方進行部分或全程參與融資、設計、開發、管理及服務，最終實現共同盈利的一種商業模式。
延伸出來的銷售物業代建除了輸出管理，其實更是借代建方的品牌形成比自身品牌價值更高的溢價。所以，不少品牌價值較高的房企都盯上了代建+代銷業務，除了管理費，還可獲得品牌費和銷售分成。
【前景觀察】
輕資產模式的代建入局易，做好難
按照典型頭部的幾大代建企業的分類，代建業務主要以三類：商業代建、政府代建、資方代建。政府代建的費用來自財政撥款，如學校、醫院等基礎設施項目，或者是保障性住宅。商業代建的費用來自項目銷售所得，但這并不意味著商業代建收入一定與銷售情況掛鉤。以中原建業為例，其商業代建項目以面積乘單價的方式計費，收入是定額的。
在房地產市場行情發生變化的情況下，代建的模式更加多元化，也成為進入資產處置類項目的方式。比如，藍綠雙城就以“共建”創新探索“資管+建管+數管+運管”的發展模式。藍綠雙城的相關負責人對記者表示，從去年6月份以來通過攜手信托、金融機構，深度參與存量、變量、增量三類市場。今年以來新落地了上海大興街項目、廣州佳兆業項目、天津中鐵項目、成都交投項目、長沙奧萊項目等。
業內人士表示，代建作為輕資產模式運作的模式而受到推崇，具有利潤低、利潤率高的特征。一是可以規避拿地資金的支出醫院對講系統，幫房企抵御市場降溫周期的風險；二是從財務角度，代建服務毛利較高，對改善企業財務結構具有積極作用。但代建入局易，做好難，從多年的發展只有兩家企業上市，叩開資本的大門就可見一斑。
代建的核心競爭力是融資、設計、開發、管理服務的綜合能力，與委托方相比，能把項目做出銷售溢價。目前，商業代建也一樣受到整體房地產市場調整的影響，而政府代建從需求到落地的增長幅度還待觀察。但可以肯定的是，隨著更多房企的加入，代建市場這片“藍海”，競爭也更加激烈。
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