多部門齊發力 “保交樓”政策漸次落地

　　證券時報記者 孫璐璐

　　7月底中央政治局會議首次提出“保交樓”，近一個月以來，從中央到地方，各方提速發力，為緩釋房地產風險集合各方資源與真金白銀，改善市場預期。

　　從近期各方釋放的政策信號看，房地產融資一攬子支持性政策漸次落地，為填補保交樓資金缺口提供“彈藥”。8月23日，首單全額擔保民營房企債券落地，重慶龍湖企業拓展有限公司公告發行2022年第一期中期票據，本次發行規模為15億元，募集資金用于項目建設、購回或償還境外美元債等。據了解，這是中債信用增進公司按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

　　另據接近交易商協會人士向證券時報記者透露，多家民營房企正在與中債信用增進公司溝通，擬通過增信支持的方式發債融資，民營房企債券融資渠道正逐漸恢復。

　　北京一銀行資深從業人士對記者表示，今年以來，民營房企海外發債遇阻，進一步加劇了到期債務的償付壓力，此時由信用增進公司以全額擔保的方式推動民營房企發債，有利于改善民營房企現金流，償還境外美元債，提振市場信心。而市場信心的改善，也利于“保交樓、穩民生”工作的順利推進。

　　深高投資創始合伙人兼首席投資官李凱對記者表示，擔保發債的方式有利于金融市場投資人逐步恢復對頭部民營房企的信心，配合頭部民營房企自身的信息披露、二級市場債券回購，以及房地產市場逐步企穩，會有助于切斷信用風險進一步向頭部民營房企蔓延的勢頭，而切斷信用風險傳染鏈是地產行業逐步穩定并恢復融資造血功能的第一步。

　　除了著力暢通房企融資渠道，保障房地產合理融資需求外，如何填補在建地產項目資金缺口，推動保交樓，更是近一個月來穩地產政策的重中之重。住建部、財政部、人民銀行等有關部門日前出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

　　記者了解到，政策性銀行專項借款規模預計逾千億，資金只能用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付。至于此前市場熱議的中央層面主導的地產紓困基金傳聞，目前雖然尚無“官宣”，但類似的基金也在醞釀安排中，預計會有國有大行等商業銀行參與，重點聚焦部分地區。

　　在地方層面，專項紓困基金早有探索。鄭州于8月初出臺房地產紓困基金運作方案，規模暫定為100億元，主要用于緩解房地產項目停工停按揭月供帶來的社會問題和金融風險。8月21日，據南寧市住建局消息，南寧市于近日籌劃設立平穩房地產基金，該基金聚焦于住房類房地產問題項目，首期規模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，后續資金將陸續到位，現已圍繞“保交樓、穩民生”開展工作，對部分項目進行調研。

　　不過，上述銀行從業人士認為，不論是政策性銀行專項借款還是有關基金，其規模大小不是重點，而是要看資金使用的效果。很多機構對保交樓的資金缺口規模有過不同預測，但這些都是假設前提下的靜態估算，現實情況變化多端、擾動因素復雜，如果問題處理得當、市場預期改善明顯，這些資金就可以發揮“四兩撥千斤”的效果。

　　除了已有的政策舉措外視頻對講，更大規模、更有針對性的一攬子房地產紓困政策亦在市場期待中。光大證券金融業首席分析師王一峰預計，對于下一階段房地產融資形勢，可能存在一攬子支持性舉措，這主要是基于以下三方面判斷：一是為保質保量完成“保交樓”任務，已有的各類紓困政策需要再加碼，用于改善“保交樓”資金缺口；二是在地產銷售恢復作為慢變量的情況下，在“保交樓”的同時需要妥善解決可能存在的房企債務繼續“爆雷”風險；三是銷售端恢復是解決房地產問題的治本之策，實現穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標需要資產價格和市場銷售的“量價雙穩”，預計穩定樓市需求的政策放松具有持續性。

　　李凱還認為，“保交樓”的主體并不應僅僅是地方政府，更重要的是項目的實際承擔方——地產開發企業，如果只關注項目紓困，而不關注房企紓困，再優質的房企也會在市場信心低迷和需求萎縮中出險。預期在未家用門鈴來一段時間內，保交樓和保企業會逐漸得到平衡；同時，在打破信用風險傳染鏈、給頭部優質房企提供更多流動性方面，預計會有更多有針對性的、更大規模的政策出臺。

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