多城二手房成交回暖，業(yè)內(nèi)預(yù)計趨勢有望延續(xù)
作者：鄭娜
有機(jī)構(gòu)預(yù)計，10月二手房成交有望迎來回升態(tài)勢。
在新房市場依舊底部徘徊之際，多個城市的二手房市場出現(xiàn)回暖趨勢。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，“十一”期間，50城二手房日均成交套數(shù)同比增長超5成；50城中9成城市成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、蘇州等城市的成交套數(shù)更是超過去年同期的2倍。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前二手房市場表現(xiàn)較好的背后是政策層面上的支持。2022年以來，各地陸續(xù)加大了對二手房市場的放松力度，從限售年限縮短、降低二手房購買門檻，以及近來的“帶押過戶”的落地、稅費減免、公積金利率下調(diào)等政策，均在一定程度上強(qiáng)化了二手房市場信心。此外，購房者對新房交房風(fēng)險的擔(dān)憂也在一定程度上將部分需求推向了二手房市場。
重點城市二手房回暖明顯
貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”期間(10月1日至7日)，貝殼50城二手房日均成交套數(shù)同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的二倍。
同時，需求端的看房活躍度也提高。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，貝殼50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。
上海市場在國慶7天小長假期間也保持活躍。上海鏈家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，小長假期間，鏈家的日均成交比9月末工作日期間的日均成交高出30%左右，國慶期間的日均帶看量更是出現(xiàn)翻倍，購房者的看房熱情明顯較高。
將時間線拉長來看，今年下半年以來，不少城市的二手房市場都呈現(xiàn)出了復(fù)蘇的態(tài)勢。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2022年9月，在其重點監(jiān)測的10個城市中，有8城的成交規(guī)模趕超去年同期；10城整體的二手房成交超4.76萬套，同比上漲14.47%，延續(xù)了自6月份以來連續(xù)4個月同比上升態(tài)勢。
具體到城市來看，在政策利好以及疫情得到控制下，蘇州的二手房市場6月份以來，成交恢復(fù)明顯，一掃上半年的陰霾。
據(jù)克而瑞蘇州披露，3-5月時，蘇州的二手房成交量基本維持在3000多套的水平，而到了6月份，蘇州市區(qū)二手房成交量沖破了5000套，同比增加7.82%；7-9月份，二手房成交仍保持明顯上漲，同比增幅分別約為36%、24%、18%。
其中，蘇州的二手房成交在7月時接近6000套，創(chuàng)造了今年以來蘇州二手房成交的月度新高。
成都市場亦表現(xiàn)搶眼，9月份二手房成交套數(shù)同比保持了162.39%的漲幅。在放松限購限售、優(yōu)化公積金貸款等利好政策帶動下，成都市場的需求得到持續(xù)釋放，6-8月份，二手房成交套數(shù)分別約為1.67萬套、1.73萬套醫(yī)院對講系統(tǒng)、1.51萬套。其中，7月份的成交量更是創(chuàng)下近10年來歷史新高。
不過，相較于前幾個月的市場，9月份的表現(xiàn)還是出現(xiàn)了些許回落。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，9月份10城的成交套數(shù)，環(huán)比8月降幅約為24%。從具體城市來看，成都因疫情干擾，成交量跌幅居首，共成交6935套，環(huán)比下跌54.33%；其次為青島、廈門，環(huán)比跌幅均在27%左右。
另據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，9月份上海全市共成交二手房1.8萬套，環(huán)比略下降6%?！俺山惑w量依然維持在一個不俗的水平，在當(dāng)前的大環(huán)境下，上海樓市韌性較強(qiáng)。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為。
有業(yè)內(nèi)分析指出，部分城市在9月份開展了購新房優(yōu)惠活動，受此影響，購房群體的目光轉(zhuǎn)向新房市場，導(dǎo)致二手房市場需求釋放有所放緩。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也表示，上海二手房成交近期出現(xiàn)縮量，和新盤供應(yīng)充足有關(guān)，直接分流需求。
值得一提的是，9月份，盡管深圳的二手房成交同比、環(huán)比皆有下降，但市場亦出現(xiàn)了活躍的跡象。
據(jù)家住深圳某核心區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士觀察，其所住小區(qū)近期看房的人明顯增多“小區(qū)里經(jīng)常能看到中介帶看”。他告訴記者，“我家周邊新房9萬多，二手房之前7萬、8萬賣不動，有業(yè)主降價到6萬多就引起了搶購，最近有好多本來要降價的房東，一看到市場好，覺得市場轉(zhuǎn)好，又不打算(降價)賣了?！?/p>
現(xiàn)房的確定性吸引購房者
二手房市場當(dāng)前呈現(xiàn)出的較好活躍度，背后是近期利好政策的持續(xù)推動。
今年以來，與二手房市場相關(guān)的放松政策持續(xù)出臺，包括二手房限售年限縮短、“帶押過戶”新模式加速落地、二手房指導(dǎo)價寬松等，從交易環(huán)節(jié)、交易門檻等多個層面上對二手房市場進(jìn)行一定的調(diào)控放松。
不完全統(tǒng)計顯示，2022年初至今，已有包括廣州、無錫等15城市相繼出現(xiàn)二手房“帶押過戶”的政策放松相關(guān)內(nèi)容。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該交易模式直接降低了過去二手房交易中存在的摩擦成本，在一定程度上提升了雙方的交易意愿。
相較于便利交易環(huán)節(jié)的政策，對二手房市場活躍度影響更大的二手房指導(dǎo)價近來也出現(xiàn)了較為明顯的松動。
2021年，深圳、上海、成都等15城相繼落地二手房指導(dǎo)價，直接限制了二手房銀行貸款的發(fā)放額度，使得首套二手房首付比例普遍上調(diào)至50%附近，二套二手房首付比例更是上調(diào)至80%附近。
2022年7月以來，以西安暫停發(fā)布二手房參考價為起始，共有13個城市二手房指導(dǎo)價制度實質(zhì)性取消。據(jù)克而瑞調(diào)研顯示，在成都、寧波、東莞等城市，銀行放貸已不再嚴(yán)格遵照指導(dǎo)價，目前僅上海、深圳仍在執(zhí)行二手房指導(dǎo)價，但價格已出現(xiàn)了明顯松動。
以上海為例，第一財經(jīng)記者了解到，自6月份起，逐漸有房源的評估價由實際成交價的6成上調(diào)至8成左右，與具體小區(qū)、房齡等因素相關(guān)。國慶期間，記者在走訪二手房市場時了解到，長寧區(qū)一套33平左右的“老破小”房源的評估價也可達(dá)到8成。
華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳慎認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價政策放松充分展現(xiàn)了地方政府對于“穩(wěn)樓市”目標(biāo)達(dá)成的決心，二手房指導(dǎo)價放松等于提高了二手房交易的購房杠桿，變相降低了二手房交易門檻，對提升二手房交易有不可或缺的作用。
與此同時，部分城市對限售、二手房購買門檻、限購套數(shù)的松綁，既加快了二手房的供應(yīng)入市，又給了購房者更多選擇空間，助推了需求的釋放。復(fù)蘇明顯的蘇州市場，7月份時市區(qū)的二手房掛牌量已沖破8萬套，目前則接近9萬套。
除了一系列二手房政策的利好之外，新房市場近來出現(xiàn)的交付問題也促使不少購房者轉(zhuǎn)向二手房。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨分析認(rèn)為，相比新房而言，二手房擁有更強(qiáng)的確定性和安全性，尤其是在當(dāng)前新房存在交房風(fēng)險的情況下，而次新房則兼具房齡新和現(xiàn)房兩大優(yōu)勢，對購房者而言具有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>
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