日成交500套？深圳樓市“回暖”傳言背后真相是這樣的
作者：張慧敏
房地產(chǎn)行業(yè)融資端的各項(xiàng)重磅政策陸續(xù)推出后，深圳樓市的一舉一動(dòng)備受關(guān)注，近期，“成交量大增”、“放松限購(gòu)”等傳聞讓深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)為之興奮。
沉睡已久的深圳樓市真的已經(jīng)蘇醒了嗎？
日成交量破500套？
近日，有傳言稱，“深圳二手房單日成交破500套，新房成交破700套，房地產(chǎn)回溫速度加快。”網(wǎng)傳的截圖顯示，“簽約爆單，南山已排隊(duì)簽約，為了減少在簽約中心的等待，需提前兩小時(shí)預(yù)約。”
要知道，此前一段時(shí)間，深圳二手房周成交量也才500套左右，若日均成交量500套，那么深圳二手房月成交量將達(dá)到15000套，將是目前深圳二手房月成交量的7倍左右。
“上述網(wǎng)傳消息目前來(lái)看沒(méi)有實(shí)際數(shù)據(jù)支撐，真實(shí)性存疑。”樂(lè)有家研究中心在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，從樂(lè)有家門店的客戶帶看量來(lái)看，上周二手帶看量環(huán)比確有上漲12%，但相比11月下半月，12月上半月沒(méi)有明顯的上漲，數(shù)據(jù)基本持平。
另外，樂(lè)有家根據(jù)深圳市住建局公布的二手房日成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月14日，深圳12月上半月二手房的過(guò)戶量為1026套。可供參考的是，過(guò)去的11月深圳二手房成交2168套，很明顯，12月的數(shù)據(jù)并沒(méi)有大幅回暖。
貝殼平臺(tái)相關(guān)人士也對(duì)上述傳聞表示懷疑，他對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，深圳住建局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房的單日成交量幾乎都在100套上下浮動(dòng)，與傳聞的500套的日成交量相去甚遠(yuǎn)。
另外，上述貝殼平臺(tái)相關(guān)人士表示，從貝殼平臺(tái)的成交數(shù)據(jù)(非網(wǎng)簽)來(lái)看，12月1日-1家用門鈴2月14日深圳二手房成交量相比11月同期有較明顯增加。不過(guò)，新房方面，對(duì)比上個(gè)月同期，12月1日-12月14日期間，深圳全市的累計(jì)成交量有所減少。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年第49周(12月5日——12月11日)，深圳市二手房錄得696套，環(huán)比增長(zhǎng)率為7.2%，連續(xù)四周錄得的數(shù)據(jù)都超過(guò)600套，較此前的500多套/周有所上升。這里的錄得量以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)，因此，與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比起來(lái)，該數(shù)據(jù)更能及時(shí)反應(yīng)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。很明顯，12月的錄得量有所增加，但離深圳二手房成交量5000套/月的榮枯線還有很大距離。
單身公寓不限購(gòu)了？
在深圳樓市，近期還有傳聞稱，“深圳70年產(chǎn)權(quán)單身公寓不限購(gòu)了”，而一直以來(lái)，此類房產(chǎn)與商品住宅一樣限購(gòu)。今年以來(lái)，面對(duì)樓市銷售端的疲軟，不少城市都出臺(tái)了松綁樓市的政一鍵報(bào)警呼叫策，但作為一線城市的深圳并未有實(shí)質(zhì)性的松綁政策出臺(tái)，因此，該傳聞被市場(chǎng)認(rèn)為是“深圳樓市調(diào)控政策撕開(kāi)的一道口子”。
“不限購(gòu)”傳聞起源于12月初南山區(qū)獲得預(yù)售證的御成府項(xiàng)目。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)信息顯示，該項(xiàng)目土地用途是居住用地，房屋用途是單身公寓，可售的房源(單身公寓)295套，產(chǎn)權(quán)70年。該項(xiàng)目位于南山街道學(xué)府路南面南新路西面，與大新、南山、桃園三個(gè)地鐵站的距離均在一公里內(nèi)，建面約37-54平，備案均價(jià)約8.9萬(wàn)/平，單價(jià)區(qū)間約7.9-9.6萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約318-517萬(wàn)/套，因?yàn)橹苓呑≌瑯驱g普遍較大，該樓盤的均價(jià)略高于周邊住宅7萬(wàn)元/平左右的均價(jià)。
“這是深圳首個(gè)小面積住宅不需要購(gòu)房名額的項(xiàng)目。因?yàn)樵擁?xiàng)目屬于歷史遺留問(wèn)題，所以住建局就開(kāi)了一個(gè)特殊通道，不限購(gòu)。”12月15日，記者以購(gòu)房者的身份咨詢了御成府項(xiàng)目售樓處，銷售人員表示，如果全款購(gòu)買，不管買多少套，都不需要購(gòu)房資格，但如果按揭購(gòu)買，則需要滿足深圳市的購(gòu)房條件，即深戶滿三年加上三年社保，或者非深戶五年社保。“因?yàn)榘唇屹J款的時(shí)候，銀行審批要看購(gòu)房資格，而在國(guó)土局備案的時(shí)候不看購(gòu)房資格，算是不限購(gòu)，但限貸。”該銷售人員解釋道。
除了上述御城府項(xiàng)目，還有房產(chǎn)中介稱，目前，深圳所有的70年產(chǎn)權(quán)單身公寓都已經(jīng)不再限購(gòu)，例如八卦嶺宿舍，鵬盛村，鵬益花園，翠馨居花園，旭飛花園、意馨居，都已不限購(gòu)。不過(guò)，中介也表示，“這個(gè)政策可能是短期的，主要是為了提高成交量，讓市場(chǎng)盡快回暖，長(zhǎng)期來(lái)看，如果市場(chǎng)變好，這個(gè)不限購(gòu)的政策可能也會(huì)收回。”
對(duì)于單身公寓是否限購(gòu)這一問(wèn)題，第一財(cái)經(jīng)通過(guò)12345熱線咨詢了深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心的相關(guān)工作人員，得到的回復(fù)是，土地用途是居住用地，房屋用途是單身公寓的住房在購(gòu)買時(shí)與商品住宅一樣限購(gòu)，購(gòu)房者需要有購(gòu)房資格才能購(gòu)買，“目前未接到該類房產(chǎn)不限購(gòu)的通知”。
實(shí)際上，單身公寓類房產(chǎn)存在一定缺陷，即可能在學(xué)區(qū)的劃分，或者教育積分方面與一般的商品住宅得不到同等的待遇。2020年，深圳市高級(jí)中學(xué)南校區(qū)周邊的泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)、泰然公寓、杭鋼大廈、有色大廈、安華小區(qū)、浩銘財(cái)富廣場(chǎng)8個(gè)小區(qū)就曾因?yàn)榉课萦猛緸閱紊砉⒒蛘邌紊硭奚岫徽J(rèn)定為特殊房產(chǎn)，孩子入學(xué)時(shí)積分的基礎(chǔ)分被下調(diào)了10分。
那么，像御城府這類房產(chǎn)，孩子讀書時(shí)的積分能否與商品住宅獲得同等的待遇？第一財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者的身份咨詢了南山區(qū)教育局，相關(guān)工作人員表示，當(dāng)前，南山區(qū)住宅和公寓的入學(xué)積分分別為40分和20分，對(duì)于御成府這種還沒(méi)有入住的項(xiàng)目，教育局還未明確其積分類別。上述銷售也表示，御成府屬于南山區(qū)向南社區(qū)片區(qū)，因?yàn)椴皇敲＃瑧?yīng)該不會(huì)出現(xiàn)學(xué)位擁擠的現(xiàn)象，但是御成府這類房產(chǎn)的學(xué)區(qū)積分屬于哪個(gè)等級(jí)，還未明確。
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