提前還貸實用指南：需要考慮四大因素
作者：安卓
自去年下半年以來，提前還貸潮越演越烈，尤其是今年春節過后，隨著人們年終獎下發，手頭更加寬裕，而新增房貸利率接連調降帶來的愈加強烈的不平衡感，更加堅定了一部分“高位站崗”人群提前還貸的決心。
那么，在哪些情況下提前還貸最劃算，哪些情況下并不適宜提前還貸呢？近日，第一財經記者采訪了多位專家和業內人士，并匯聚了他們的意見，以給購房者實用的建議。
房貸利率“拋物線”
你會提前還貸嗎？近日，第一財經進行了一個小范圍的調研，隨機采訪了多位購房者，根據調研結果：房貸利率越高的人群，提前還貸的意愿就越強烈。
事實上，近些年的房貸利率經歷了一個“拋物線”走勢。
僅以首套房貸利率為例，2017年以來，全國首套房貸利率單邊上漲，此前融360發布的數據顯示，到2018年11月，全國首套房貸利率平均達到5.71%，部分城市甚至首套超過6%。
這也是房貸利率的頂峰時刻。當年，各地紛紛出臺針對房地產市場的多項調控措施，直到2018年12月，首套房貸利率才開始掉頭向下，此后，房貸利率走勢雖有波折，但大體平穩向下，從5.71%一路下降。
2019年12月，全國首套房貸利率均值為5.52%，2020年12月為5.23%，2021年12月為5.4%。
也就是說，2017年~2021年之間，全國首套房貸利率均值基本在“5時代”徘徊。
進入2022年，房貸利率急速下滑。一方面，自2021年四季度以來，5年期以上LPR三度下調，另一方面，也是緣于多項提振房地產政策的疊加。
以廣州為例，2022年年初，首套房貸利率就從5.85%左右普遍降至5.65%，上半年又經歷多次下調。到了5月份，大部分銀行首套房貸利率執行的是5.2%~4.8%左右的利率標準，部分外資行最低降到了4.6%，全國首套房貸利率進入“4時代”。
而今年，30多個城市首套房貸利率“破4進3”，“3時代”開始到來。
對于那些在“5時代”購房的人群來說，“3時代”的到來給他們帶來了較大的心理不平衡感和真金白眼的利息成本。盡管LPR下調可以節約部分利息，但“高位加點”卻是固定的，存量房貸與新增房貸之間的利差過大，提前還貸成為他們減少利息支出的現實選擇。
一位2019年10月購房、房貸利率在5.3%左右的購房者對第一財經表示，目前正在準備提前還款，但多次撥打貸款行的電話，卻一直無人接聽，“另外，按揭合同也注明，提前還款要收取3個月的利息作為違約金。”該購房者說。
提前還貸的四大條件
那么，在哪些情況下提前還貸最劃算，哪些情況下不適宜提前還貸呢？
首先，前提條件是手有“余糧”。
“一是提前還可視對講款的資金來源和成本，如果恰好擁有一部分自有的閑置資金，提前還款也未嘗不可；二是資金的用途，提前還款的資金，是要規劃在接下來一個比較長的時間內不會使用到這筆錢。”大源按揭總經理鄭大源對第一財經記者說。
星圖金融研究院副院長薛洪言也表示，房貸作為長期貸款資金，提前償還房貸對應的是長期資金規劃，只有在近3年沒有大額資金支出，且存在穩定的現金流收入的前提下，購房人才應該考慮用自有資金提前償還部分房貸。
其次，房貸利率是首要考慮的因素。
鄭大源說，如果申請房貸時的貸款利率較高，則有必要提前還款；而如果是公積金貸款，利率較低，提前還款意義不大。
薛洪言也對第一財經表示，若房貸利率高于5%，購房人提前償還房貸是具有性價比的；若房貸利率在5%~4.5%之間，提前償還房貸的性價比一般；若房貸利率低于4.5%，投資者應優先考慮投資理財，通過投資理財產品大概率能獲得高于4.5%的長期收益率，提前償還房貸并非好的選擇。
再次，“余糧”是否有更好的去處也要考慮。
鄭大源說，如果能夠找到比房貸利率更高的理財渠道，賺取利率差，則不需要考慮提前還款。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，按照“按揭利率+手續費+物業管理費+折舊+機會成本”計算，如果找不到高于持有一套房產成本的理財產品，那么，提前還款可能就相當于理財了。
最后，對于提前還款的時點選擇也非常重要。
市場流行的一種說法是，等額本息沒有超過貸款年限三分之一，等額本金沒有超過貸款年限四分之一，提前還款比較劃算。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析稱，無論是等額本息或等額本金，事實上在貸款的前幾年所償還的資金中，大部分屬于利息，對本金的影響是比較小的，所以，如果要決定提前還款，就要選擇在貸款的前幾年提前還款，后期的利息支出就會少一些，比較劃算。而到了貸款年限的中后期，因為已經償還了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，提前還貸的意義不大。
“左也一刀，右也一刀”
提前還貸潮越演越烈，也給銀行帶來不小的壓力，眾所周知，住房按揭是銀行信貸資產中長期、穩定且安全性最高的優質資產。而提前還貸，對銀行來說，將會損失部分利息收入。
那么，如何緩解人們扎堆提前還貸，當下呼聲最高的解決方案是調降存量房貸利率，給“高位站崗”的人群帶來切實的優惠。
事實上，早在2009年年初，就曾有多個商業銀行下調存量房貸利率。
天風證券分析師韓笑認為，未來商業銀行或不排除針對存量信貸的有條件優惠。但當前存量房貸規模相對較大，考慮對商業銀行的沖擊，即使出臺相關政策，執行條件或更為苛刻。
在具體操作上，招聯金融首席研究員董希淼建議，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔，分別采取優惠措施：利率高于6%，打8.5折或減100個基點；利率高于5.5%的，打9折或減60個基點；利率高于5%的，打9.5折或減30個基點。為方便執行，對存量房貸不區分首套、二套，只按利率高低進行調整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優惠措施。允許各銀行在上述基礎上，適度增加優惠幅度。
不過，與提前還貸類似，調降存量房貸利率也將損失銀行的部分利息收入，壓縮銀行的利潤空間。
“可以說，對銀行有利有弊，降低部分存量房貸利率，讓渡部分利息收入，可以留住更多客戶。同時，這也需要金融管理部門加強引導。”董希淼對第一財經說。
但也有專家認為調降存量房貸利率不太可行。
薛洪言說，若算大賬，下調存量房貸利率弊大于利，可行性不大。當前，國內銀行業息差已處于較低位置，下調存量房貸利率會直接壓低銀行息差水平，影響銀行經營的穩健性和可持續性，侵害銀行業高質量服務實體經濟的能力，得不償失。
“同時，從中長期角度看，‘隨意’下調存量貸款利率，會影響市場對銀行息差穩定性的預期和信心，影響銀行業估值水平的穩定性和再融資能力。”薛洪言說。
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