這些年輕人排隊“提前還貸”，問題出在哪兒
隨著樓市的變化，提前還貸的人越來越多，甚至為此排起了長隊，不少年輕人也加入其中。選擇提前還款當(dāng)然是為了降息，但專家提醒，“提前還貸不能盲目跟風(fēng)”。應(yīng)該理性還貸，既要考慮自己的負(fù)擔(dān)能力，也要考慮未來房貸利率變化，綜合作出判斷。還有專家建議：降低存量貸款利率或允許購房者將固定利率轉(zhuǎn)為浮動利率。
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購房者提前“還貸潮”正愈演愈烈。
2月1日0:00，來自江蘇徐州的90后個體工商戶常偉再次聚精會神地盯著一家國有銀行手機銀行App頁面，刷新、點擊、刷新……這樣重復(fù)了多次，還是沒搶到該行發(fā)放的2月提前還款額度。常偉說，“我一直等到了0:30，但好像0:10左右就沒有額度了。”
原本，家住武漢的90后律師黃先生已經(jīng)成功預(yù)約上了提前還款，然而，距離還款日僅剩3天時，他卻被銀行通知：無法還款了。
他們只是購房者提前還貸難的“縮影”。在社交平臺上，不少購房者分享了他們預(yù)約提前還款的經(jīng)歷，其中，還款日期被安排到今年9月的大有人在。
銀行職員提前還貸也要排隊
對于提前還房貸，常偉并非心血來潮，這兩年他一直有這個想法，疫情期間，他的收入減半且不穩(wěn)定，其中，有3個月他的收入為零，但從來不敢斷貸，這也讓他愈發(fā)想提前還貸。
2018年，常偉拿出積蓄，加上父母幫襯的110萬元，并以5.7%的貸款利率向銀行貸了30萬元，才買上婚房。現(xiàn)在，常偉的房貸本金還剩26萬多元，前面還的幾萬元中大都是利息，本金只占一小部分。按合同約定，再過4年，每月還款的本金部分才會超過利息，他說，“這意味著我還要給銀行打工4年。”
他決定把20萬元積蓄拿來還貸，將剩下6萬多元的貸款期限縮短至36個月，之后他只需要支付5000多元利息，“與原本16萬多元的利息相比，這就是個零頭”。
年前，常偉在手機銀行App上看到可以申請?zhí)崆斑€款，但年后提前還貸的額度就顯示已滿。他去銀行網(wǎng)點辦理時，看到該網(wǎng)點貼著一則關(guān)于提前還房貸需到銀行柜臺預(yù)約的公告，上面寫著：“我行將根據(jù)國家貸款規(guī)模管控的要求，適時安排客戶提前還款(一般3個月左右實現(xiàn))”。
“這下又要多給銀行交利息了。”幸運的是，常偉成功預(yù)約到今年5月還款，然而，銀行網(wǎng)點工作人員的回復(fù)讓他心里依然沒有底。“工作人員讓我5月早點來，越早來越穩(wěn)。”
成功預(yù)約到提前還款并不意味著能成功還款。今年年初，黃先生和妻子找親戚朋友湊了45萬元，準(zhǔn)備提前還房貸。1月5日，他到銀行網(wǎng)點預(yù)約了2月6日還款。然而，2月3日，他被銀行告知，銀行內(nèi)部政策調(diào)整，關(guān)閉線下還款窗口，等待線上審批，時間不確定。他詢問客戶經(jīng)理，銀行內(nèi)部政策的具體內(nèi)容，客戶經(jīng)理表示，“不知道。”
對于上述情況，銀行客戶經(jīng)理讓黃先生自行找渠道反饋。于是，他向相關(guān)主管部門和銀行消保處進(jìn)行了投訴。
在此之前，黃先生曾通過手機銀行App申請?zhí)崆斑€款，顯示他“未達(dá)到還款條件”。事實上，按照合同約定，還款期數(shù)滿12個月，提前還款至少3萬元，并提前30天預(yù)約，經(jīng)銀行審批后可以還款，他已滿足這些條件。線上渠道走不通，他不得已才轉(zhuǎn)到線下渠道。黃先生沒想到還款之路困難重重，像要經(jīng)歷“九九八十一難”。
針對部分購房者還貸難的問題，記者以還貸者的身份咨詢了某國有銀行省支行信貸部工作人員，其表示，目前所在地區(qū)可以線上預(yù)約，但是需要排隊，估計要排到四五月。他向中青報·中青網(wǎng)記者透露，現(xiàn)在銀行管控額度，每個銀行每個月的指標(biāo)是一定的，用完了就沒了。
這位銀行工作人語音呼叫對講員還表示，現(xiàn)在投資理財?shù)氖找骖A(yù)期不理想，很多人也不愿意把錢放在銀行。“我們同事準(zhǔn)備提前還貸，也都在排隊”，現(xiàn)在除了排隊沒有別的辦法，“早申請、早排隊、早還款”，他說。
“不想給銀行打工了”？
“不想給銀行打工了。”這是諸多購房者給出的關(guān)于為何提前還貸的共同答案。他們籌集資金的方式各有不同，有人贖回投資，有人向親友借錢，也有人賣了家中黃金等貴金屬還貸，還有人通過一些房屋中介“操作”，將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸，降低房貸利率……
自從2021年年底在武漢買了一套三居室后，黃先生與妻子就過上了“節(jié)衣縮食”的日子，只要有余錢，就攢著還房貸。黃先生記得，他們買房時以“等額本息”的方式貸了136萬元，當(dāng)時的房貸利率為5.78%，正處于高位，他們每月需要還款7963元。他說，“我們是剛需自住，買在(房貸)‘山頂’上也認(rèn)了。”
目前，他們已經(jīng)還了13個月，還款金額已超10萬元，但其中本金只有1.8萬元左右，剩下的都是利息。原本黃先生希望，在今年2月14日之前還掉45萬元，卻遭遇阻礙，45萬元一天的利息是35元，“一個月的利息夠交一個月暖氣費了”。目前，他還在等待投訴的進(jìn)一步結(jié)果反饋。他準(zhǔn)備同步向銀行發(fā)律師函，“確實是銀行違約在先”。
90后張冉說，她前幾年在江蘇昆山購房時房貸利率是6.4%。當(dāng)下，不少地區(qū)的房貸利率已經(jīng)降到了3.8%。如今，她發(fā)現(xiàn)，每月2500多元的還款額中只有幾百元是本金，利息竟超過了2000元。
為了盡快還清貸款，從事人力資源工作之余，張冉還兼職做教師。去年7月，她把欠親戚的債還清后，將攢下的10萬元還了房貸，當(dāng)時還款很順利。她計劃繼續(xù)攢錢，用兩三年把貸款提前還清，算下來，可以省30多萬元。“我現(xiàn)在只有這一個目標(biāo)，就是還貸款”。
買房之初，在上海工作的24歲銷售助理沙莎和男朋友就準(zhǔn)備勻速提前還貸，為未來解壓。2021年3月，沙莎和男朋友在江蘇昆山貸款122萬元買了一套145平方米的大房子，開始了“雙城記”式的生活。當(dāng)時，房貸利率達(dá)到5.7%，他們每月需要還7100多元，其中，只有1300元左右是本金，其余全是利息。她算了一筆賬，如果按合同還款，30年要付130多萬元利息，已超過了本金。她感慨，“房貸利率太高了。”
除了房貸，兩人每月還要給雙方老人共計4000元贍養(yǎng)費。同時，考慮到職業(yè)發(fā)展的不確定性，以及未來子女的生育和教育成本，未來行業(yè)發(fā)展具有不確定性，他們選擇每年還20萬元。去年8月，他們提前還了20萬元本金。
今年1月，沙莎再次成功預(yù)約了提前還款，因為銀行是次月劃款，她還在等扣款。事實上，沙莎也曾考慮過將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸來降低房貸利率。有中介曾聯(lián)系過他們，說可以提供“過橋款”，幫他們申請經(jīng)營貸。最后，她擔(dān)心風(fēng)險太大，還是放棄了。
作為在房地產(chǎn)行業(yè)19年的資深從業(yè)者，自媒體“八零說房”的主理人趙恒成也觀察到，有一部分人會選擇將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸的方式，即購房者一次性提前還清房貸，再通過公司將房產(chǎn)抵押，進(jìn)行貸款，貸款利率可以降為3.7%。“市場上其實出現(xiàn)了不少以此作為‘缺口’的中介，‘蠱惑’大家把房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸”。
但很明確的是，消費者使用“過橋資金”結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金，屬于違規(guī)行為。針對一些不法中介誘導(dǎo)消費者將房貸置換為經(jīng)營貸的行為，此前，銀保監(jiān)會官網(wǎng)曾發(fā)布提示稱，這種操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險。
某國有銀行信貸部工作人員表示，銀行會經(jīng)常查類似的情況，非企業(yè)經(jīng)營者違規(guī)轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，具有一定的違約風(fēng)險和法律風(fēng)險。“發(fā)現(xiàn)消費者挪用貸款，可提前收回貸款。”
提前還貸為何難
老百姓提前還貸為何難？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近年來，銀行對實體經(jīng)濟的貸款利率明顯走低，2022年下降了34個基點。其中，為了降低中小企業(yè)的融資成本，對貸款利率更低的中小微貸款企業(yè)的支持力度要保持在較高水平。由此，房貸對銀行來說屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
2022年，個人住房貸款增速出現(xiàn)回落。2月3日，中國人民銀行發(fā)布的《202家用門鈴2年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，去年末個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。李宇嘉解釋，2022年增量房貸申請在下降，在存量房貸部分，購房者又要求提前還貸，銀行收益自然受沖擊。
李宇嘉一直在關(guān)注“提前還貸潮”。他發(fā)現(xiàn)，2021年上半年，老百姓還是“排隊等待放貸款”，現(xiàn)在卻是“排隊等待還貸款”，一年多時間，發(fā)生如此大的反差，大背景是老百姓對樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
今年1月，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售額為13.3308萬億元，同比下降26.7%。在李宇嘉看來，過去，老百姓普遍認(rèn)為房價會上漲，資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高的成本。如今，老百姓對房價的預(yù)期逆轉(zhuǎn)后，房子的成本全面顯現(xiàn)，對房貸利率也更為敏感。房貸利率持續(xù)下調(diào)是老百姓提前還貸的原因之一，當(dāng)前，已有幾十座城市的房貸利率進(jìn)入了“3%”時代，另外，還有一些城市階段性取消首套房貸款利率下限。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池指出，房貸合同期長，而且是復(fù)利計算，利率的微小變動對借款人的還款負(fù)擔(dān)影響很大，消費者想節(jié)支增收無可厚非。另外，很多人在存量貸款利率轉(zhuǎn)換時選擇了固定利率，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)市場利率低了，自己吃虧了，提前還貸也是一種彌補或糾正。
趙秀池也觀察到，一些人選擇提前還貸后，再申請利率較低的貸款，真正還款后不再貸款的人很少。趙秀池解釋，主要原因是之前的存量貸款在利率轉(zhuǎn)換時選擇了固定利率，其合同利率不能隨貸款市場報價利率(LPR)下降而下降，需要提前還款再申請貸款才能享受到當(dāng)前較低的市場利率。另一個原因是借款人房貸合同的利率較高，高于中小微企業(yè)貸款利率，購房者有可能“繞道”借款。
“當(dāng)下，老百姓并不是‘報復(fù)性’還房貸。”趙恒成認(rèn)為，當(dāng)前，金融投資收益率降低，手里有存款的老百姓缺乏好的投資渠道，同時，他們發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)帶來的收益明顯低于預(yù)期，提前還貸在一定程度上是“及時止損”。
在趙恒成看來，銀行也是“提前還貸潮”愈演愈烈的“推手”之一。銀行對提前還貸設(shè)置了諸多限制性條件，比如繳納違約金、關(guān)閉線上渠道、排長隊等。他解釋，“銀行的這種限制不僅不會降低大家的還款意愿，反而會刺激大家的還款意愿。很多人會產(chǎn)生一種利益對立想法：‘銀行越這樣做，越是擔(dān)心我還款，越要賺我的利息，所以更要還。’”
針對銀行的部分還款限制，趙秀池認(rèn)為，按照貸款合同，購房者提前還款，會打亂銀行的資金計劃，銀行收取一定的違約金也是正常現(xiàn)象，但貸款合同中應(yīng)有明確的條款。她還指出，購房者提前還款等候時間較長，是當(dāng)前提前還款者較多，銀行應(yīng)該提高工作效率，不應(yīng)借故拖延借款人提前還款。
專家建議降低存量房貸利率
當(dāng)下，不少人正在觀望是否要提前還貸。事實上，并非所有人都適合提前還貸，不少專家呼吁：“理性還貸”。
趙恒成指出，當(dāng)前，這幾類人更適合提前還貸，一是手里有資金，但沒有找到好的投資渠道；二是房貸利率較高的人，特別是在6%以上甚至逼近7%的人；三是還貸期比較短的人，在前期的還款中，利息往往占了主要部分。他也指出，如果購房者還貸已超過一定年限，未還貸款中的利息部分已十分有限，提前還款不會大幅降低資金使用成本。
當(dāng)下，計算如何提前還貸更劃算成了很多購房者的“必修課”。一般來說，提前還款有3種模式，分別是提前全額還款、提前部分還款且貸款期限不變以及提前部分還款的同時縮短貸款期限。提前還貸能夠節(jié)省多少利息，與購房者的貸款額度、提前還款能力、房貸利率、已還款期限等都有較大的關(guān)系。
比如，購房者以4.3%的貸款利率向銀行貸款100萬元，貸款期限為30年，其中，按照等額本息的還款方式，每個月需要還款4948.71元，總還款額為178.15萬元。不少銀行規(guī)定，購房者滿一年之后才能提前還款，按照已還款13個月計算，今年2月開始提前還款，一次性還款可以節(jié)省73.18萬元利息；如果選擇提前還款20萬元，還款期限不變，未來選擇等額本息的還款方式，可以節(jié)省14.92萬元，選擇等額本金的方式，則可以節(jié)省24.66萬元。購房者還是提前還款20萬元，月供金額不變，將還款期縮短為10年，選擇等額本息的還款方式，則可以節(jié)省55.06萬元，選擇等額本金的還款方式，則可以節(jié)省56.26萬元利息。
如果購房者還款時間已經(jīng)較長，那么可節(jié)省的利息也會發(fā)生明顯的變化。還是上述條件，購房者已經(jīng)還了8年零1個月貸款，那么一次性提前還清可以節(jié)省45.65萬元；如果提前還款20萬元，還款期限縮短為10年，選擇等額本息，可以節(jié)省30.79萬元，選擇等額本金，則可以節(jié)省31.77萬元。
“提前還貸不能盲目跟風(fēng)。”趙秀池也指出，購房者的貸款合同千差萬別，需要具體問題具體分析。從個人角度，確實應(yīng)該理性還貸，既要考慮自己的負(fù)擔(dān)能力，也要考慮未來房貸利率變化，綜合作出判斷。
多位行業(yè)內(nèi)人士和專家向記者表示，更多的人選擇提前還款是為了降息，對此，一些專家建議：降低存量貸款利率或允許購房者將固定利率轉(zhuǎn)為浮動利率。
“只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預(yù)期房價下跌，提前還貸的動機，就一直會存在。”李宇嘉預(yù)測，未來，更多城市會取消房貸利率下限，尤其是房價下跌的城市。一方面是為了收縮房貸利率和理財利率之間的倒掛；另一方面是以降低房貸利率緩沖房價下跌。同時，近期樓市政策更多轉(zhuǎn)向需求端紓困，目的也是激勵大家購房，緩解房價下跌預(yù)期。
此外，趙秀池還建議，從國家政策角度而言，原來存量貸款選擇固定利率的購房人應(yīng)該允許其轉(zhuǎn)為基于LPR的浮動利率。
(應(yīng)受訪者要求，常偉、張冉、沙莎為化名)
中青報·中青網(wǎng)見習(xí)記者 趙麗梅 賈驥業(yè) 來源：中國青年報
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