房貸年齡最長可達100歲？業內：實為接力貸

　　繼廣西南寧“住房按揭貸款年齡期限延長至80歲”引發廣泛關注后，2月16日，建發房產旗下南寧一樓盤“最長可貸至100歲”的海報更加吸睛。而近日，成都、上海、北京等城市也傳出“最高可貸到90歲、95歲”的消息。

　　對此，業內人士表示，此類操作背后其實是“接力貸”。該種操作對于部分中老年購房者來說，可能降低月供壓力，延長還款周期。整體來看，此類操作模式在市場低迷期影響不大，一旦市場升溫，就會成為炒房的工具。

　　現象：多城有銀行將房貸年齡期限放寬至80歲、90歲

　　在媒體報道“南寧部分銀行住房按揭貸款年齡期限延長至80歲”后，當地建行、農行的多家支行回應稱“尚未接到正式執行文件，也未開展此類業務”。

　　2月16日，社交媒體上傳出“建發房產在南寧與銀行合作，住房按揭貸款年齡加貸款期限放寬，子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”的海報。當天上午，新京報記者與建發房產方面聯系，其相關工作人員回應：“我們確實已經接到很多電話問這個海報的事，但是我們公司尚未發布此類海報。”中午，有媒體報道，項目部已將廣告信息撤下。

　　在成都，一些銀行將住房按揭貸款年齡期限延長至80周歲以上。2月15日，中國銀行四川分行相關工作人員向新京報記者介紹：“目前中國銀行成都相關銀行房貸可以貸至85周歲。現在辦理這種貸款需要子女擔保。也就是說，如果貸款人在85周歲之前去世，將由其子女繼續還貸款。”同一天，建設銀行成都分行相關人臉識別門禁工作人員回復記者稱：“在成都的建設銀行辦理購房貸款，確實可以貸至90周歲。”

　　上海市也傳出有一些銀行將購房貸款年齡提至80歲左右的消息。2月15日，上海交通銀行相關營業部門工作人員回復稱：“沒有這項政策。目前我們銀行批下來的貸款最高年齡至70周歲。不要輕信網絡傳言，一切以我們的消息為準。”

　　值得注意的是，2月15日，網上還傳出“北京市一些銀行也將購房貸款年齡提高至80周歲以上。”2月15日，新京報記者以購房人身份向北京銀行相關支行進行核實，工作人員回復稱：“目前，執行的審批貸款政策是貸款人年齡+貸款期限不超過80，也可以理解為貸款人最高年齡不能超過80周歲，比如70周歲的人貸款年期限是10年。如果是購買二手房，審批貸款標準還需要根據房子的實際情況再作分析。”

　　此外，農業銀行北京相關支行工作人員告訴記者：“農業銀行審批房貸目前還按照貸款年限+貸款人年齡不超過65。”

　　另外，工商銀行內部人士向記者介紹：“目前，工商銀行在北京的購房貸款審批按照貸款人年齡+貸款期限不超過75的政策執行。”

　　實質：多為“接力貸”

　　中原地產首席分析師張大偉指出，上述類似的放寬按揭貸款年齡期限，背后的實質多是“接力貸”，即子女不符合限購限貸條件，但父母名下可能沒有房產或者沒有貸款的，父母作為申請人，也就是房貸的包裝替身，幫助子女(或子女與其配偶)作為共同借款人，貸款購買住房。

　　“簡單說，年滿50周歲的購房者，只要符合貸款條件，就可按最高30年期限申請房貸。甚至有70周歲還可以申請30年房貸。因此，‘貸款人年齡+貸款年限最長達100歲’也是一直可以操作的。”張大偉表示，貸款年齡超過70歲的背后真相其實是接力貸。

　　在張大偉看來，接力貸、放寬住房按揭貸款年齡加貸款期限的背后是繞開房地產調控中的限購、限貸政策，使購房借款人年齡+貸款年限得以適當延長，實際上是以家族形式購房，幾代人共同還貸。而接力貸模式在市場低迷期影響不大，一旦市場升溫，就會成為炒房的工具。

　　借貸人去世，子女等是否需要繼續還貸？

　　記者在采訪中了解到，并非所有人都適合房貸可貸到70歲、80歲甚至更高的政策，也不一定能通過銀行的審批。銀行在審批此類貸款時還需要看買房者的收入和流水情況，部分貸款需要家屬做擔保。

　　也有不少人提出疑問：除了“接力貸”(老人為主借款人，需要年輕人共同還貸)的情形，如果借貸人是老人單獨一方，還沒有還清貸款就已去世，其子女、配偶等繼承人是否要承擔法律責任？ 對此，廣東合邦律師事務所律師楊登基介紹，即使借貸人的成年子女、配偶、醫護對講父母(可能早已去世)未簽訂《個人購房按揭借款合同》(不用承擔擔保責任)時，基于法律對于直系親屬享有繼承權等規定，如出現上述情況，即借貸人在去世前未償還完銀行的房貸，銀行有權基于法律規定(并非基于合同約定)起訴其繼承人或主張屬于借貸人的夫妻共同債務，進而要求其他繼承人在繼承被繼承人的財產限度內承擔還款責任。

　　楊登基進一步表示，如前述業務模式得以推廣，銀行為降低因此出現的不良資產等風險，極有可能審查貸款人收入、流水、是否有退休金、身體健康狀況(是否有嚴重疾病或購買商業保險)等，還有可能要求該借貸人的成年子女、配偶或開發商作為連帶責任擔保人而簽字確認。如出現借貸人未償還完貸款，其繼承人又放棄遺產繼承，涉案房屋殘值無法覆蓋未償還借款時，銀行可基于擔保條款，起訴借貸人的子女、配偶或開發商。

　　新京報記者 張建

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