多地房貸利率邁入“3”時代 “轉貸降息”暗涌

　　隨著多地房貸利率逐步邁入“3”時代，存量客戶提前還款的欲望愈發強烈。不少中介再度兜售起了“以貸換貸”“轉貸降息”的生意。近日，北京商報記者調查發現，在社交平臺上，活躍著一些房產中介或貸款中介，宣稱可以通過低利率經營貸置換高利率房貸的方式，幫助利率高點入市的購房者輕松省下數十萬元的利息。不過，看似百利而無一害的“轉貸”背后卻潛藏著多重收費套路，而其中所涉及的違約違法隱患、資金鏈斷裂風險也不容忽視。

　　灰色生意“一條龍”服務

　　提前還貸風潮之下，“以貸換貸”“轉貸降息”的灰色生意在社交平臺上暗流涌動。“轉貸發資料一對一定制方案，圓你降息夢”“我們不能給您掙70萬，但是我們可以給您省70萬”……近段時間以來，“轉貸降息”暗流涌動，一些自稱有資源的中介人士，以降低還款成本、減輕月供壓力為由，誘導利率高點入市的購房者辦理經營貸置換房貸業務。

　　為吸引購房者的目光，多位中介在社交平臺上曬出了買房按揭貸款與經營貸款之間的利差。根據其中一位中介提供的宣傳海報，以貸款金額100萬元、等額本息的還款方式為例，當貸款期限30年房貸利率為5.88%時，月供為5918.57元，總利息為113.06萬元，而置換為20年貸款期限利率為3.9%的經營貸后，月供雖然增加了88.67元為6007.24元，但是總利息卻節省了68.89萬元，為44.17萬元。

　　數十萬的利差很難不讓存量購房者動心，那么具體是如何辦理的？中介劉利(化名)介紹，轉貸的大致流程是由購房者提前還款，結清貸款銀行剩余的房貸，再以結清房貸的房產作為抵押向另一家銀行申請經營貸。

　　對于手頭資金不足以提前結清房貸的客戶，中介更是提供了過橋貸服務：結清房貸的金額可以由中介公司找合作的金融公司進行拆借，待經營貸審批通過后，再用于償還金融公司的欠款。

　　至于經營貸的辦理，劉利表示，他所在的中介公司有合作的銀行，目前正值這家銀行“開門紅”期間，經營貸貸款利率為3.9%。購房者只需要提供身份證、戶口本、征信報告、婚姻證明、銀行流水、房產證等，便可由其帶領前往辦理，最快一周就能審批完成。

　　近年來，隨著國家加大對普惠金融的支持力度，經營類貸款利率整體走低，不少中介便借著政策便利力推“轉貸降息”方式。根據北京商報記者此前調查，此類業務辦理的流程大同小異，主要為收取用戶材料、銀行下發批復、簽約、抵押、開卡、放款、還款。更有中介宣稱：“用戶不用跑銀行辦理，全部流程均由我們‘一條龍’服務。”

　　對于近期“轉貸降息”再度暗流涌動的原因，易觀分析金融行業高級咨詢顧問蘇筱芮認為，其背后由多重因素構成，一是近期房貸業務提前還貸火熱，是“轉貸降息”的重要背景；二是相關宣傳話術精準切入房貸申請人需求，供需雙方均存在一定的市場；三是“轉貸降息”的助推者是中介，近年來多種貸款亂象均由中介助推，但中介行為隱蔽又非持牌，在實施推波助瀾的手段過后并沒有受到嚴重懲罰，助長了其囂張氣焰。

　　市場亂象也引起監管的注意，央行、銀保監會2月9日召開部分商業銀行座談可視對講門禁會，針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，要求商業銀行持續做好貸前貸后管理，加強風險警示；監管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規中介并披露典型案例。

　　潛藏多重收費套路

　　“只要辦理轉貸，就能輕松省下幾十萬利息”，真相是否真如中介宣傳得這般美好？北京商報記者深入調查發現，經營貸置換房貸背后潛藏著多重收費套路。

　　當北京商報記者表明想要辦理轉貸業務時，劉利指出，其所在中介公司合作的金融公司是專業從事贖樓和過橋業務的，借款需收取一定的手續費，沒有期限限制，按筆計算100萬元以內為8000元。此外，辦理經營貸由中介公司全程參與，因此也需要收取一定的費用，費用為房貸剩余還款金額的1%加上2000元的雜費，而所謂的雜費，劉利透露，這是給辦理經營貸銀行的好處費。

　　多重收費套路之余，經營貸辦理也存在違規隱患。據了解，經營貸是銀行向個體工商戶或小微企業等經營實體發放的經營性用途的貸款。2月15日，北京商報記者咨詢多家銀行獲悉，辦理經營貸借款人除了需要提供身份證、戶口本、結婚證、征信報告等資料之外，還需要至少滿3個月以上的營業執照以及經營流水等經營情況證明材料。

　　那么在購房者沒有經營資質的情況下，該如何辦理經營貸？對此，劉利有些含糊其辭，僅表示，這是銀行正規的貸款，該公司有相關資質，會幫客戶辦理好營業執照。“資料你放心，我們全部給你辦完，保證貸款能貸下來。”

　　當北京商報記者對經營貸用于房貸還款是否合規提出質疑時，劉利解釋道,“房貸金額通過金融公司結清了，經營貸的貸款再還給金融公司，就相當于你向別人借了一筆錢用了幾天后面還給他再付點利息，沒問家用門鈴題的”。

　　“墊付過橋資金，辦理轉貸業務，首先將房貸轉為抵押，后續通過經營貸的模式，這本身就是違規行為”，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄指出，經營貸是提供給中小企業或個體工商戶的，明文規定禁止將經營貸用于購房等用途，一經發現違規使用將會被提前收回貸款，對于購房者的信用等都會產生影響。其次，通過這種轉貸的形式，雖然經營貸利率低于房貸利率，但是中間還需要配合中介辦理各種證明材料和手續，并且要交納各種中介手續費和雜費，這其中產生的費用成本、時間成本不可預估，如果被銀行識別，不能成功辦理經營貸，那么購房者的借款對象就會變成從事過橋貸的金融公司，而這類公司往往利率水平更高，購房者容易掉入金融陷阱。

　　流動性風險不容忽視

　　事實上，經營貸不得違規用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款監管已多次三令五申。近期遼寧銀保監局發布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》就指出，隨著國家對小微企業支持力度的加大，經營性貸款利率持續走低，社會上出現一些違規“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導消費者借“過橋資金”提前結清“房貸”，再辦理“信用貸”“經營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務費、資金過橋費用，同時使消費者陷入違規轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任。

　　銀行方面也有所行動，建設銀行北京市分行、工商銀行江西省分行、江西銀行、常熟農商行、阜寧農商行等多家銀行近期也紛紛發布風險提示，提醒購房者警惕不法中介誘導，認清違規轉貸風險。

　　從各家銀行風險提示中可以獲知，“轉貸降息”除了需要承擔各種名目的高額費用之外，在經營貸辦理過程中，中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務，是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經營貸資格,此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費者甚至可能會被追究相關法律責任。同時，經營貸的期限較短，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產生資金鏈斷裂風險。此外，部分中介獲取消費者個人信息后，為謀取非法利益可能會泄露、出售相關信息，侵害消費者信息安全權。

　　為何在監管三令五申之下，以經營貸換房貸的現象仍然屢禁不止？陳霄坦言，經營貸在利率水平和可貸額度等方面都明顯優于按揭貸款，利率之間的明顯差距是很多人鋌而走險去采取這種方式的重要誘因。同時，盡管禁止經營貸違規流入樓市多次提及，但是監管上難度較大，很多鉆空子的行為不易被審查。

　　對于如何避免，蘇筱芮表示，監管層面建議通過跨部門聯動或采取專項行動舉措，就近年來中介違規助推貸款亂象的舉動開展重點清理與打擊，對違規中介實施嚴厲懲罰以震懾市場。對于銀行來說則要加大申請資料的審核力度，對于消費者需要明確經營貸的申請資質及資金用途，切莫對“以貸轉貸”抱有僥幸心理。

　　某銀行貸款部門人士也告訴北京商報記者，辦理轉貸業務存在的風險有利率風險和審核風險，目前銀行對經營貸的審核條件比較嚴苛，不僅要提供流水和營業執照，銀行還要審查借款人是否通過中間人利用空殼公司進行借款，如有此類情況，可能存在涉嫌欺詐貸款的風險，受到刑事處罰。

　　另據媒體報道，深圳市場傳出消息，因近期低成本經營貸置換房貸操作增多，監管已經約談部分銀行，要求加強合規審查。對疑似利用經營貸置換房貸的提前還貸申請，一些銀行也開始采取更嚴格的合規審批流程，這將延緩審批的進度和通過率。

　　北京商報金融調查小組

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