摸底北京房貸市場：“年齡+期限”放寬至85周歲
近段時間，多地銀行“放寬房貸借款人年齡限制”的話題數次沖上熱搜，引發社會輿論廣泛關注。北京地區房貸市場有何變化？2月15日，北京商報記者進行了摸底探訪，與市場表現一致，北京地區房貸政策也出現了松綁，有部分銀行將借款人可貸“年齡+期限”放寬至80-85周歲，且多家銀行承認均可以辦理“接力貸”，用父母購房資格購房，由父母作為主借人、子女作為共同借款人一起承擔還貸責任。
“年齡+期限”放寬至85周歲
用一輩子的時光還房貸，你愿意嗎？最近，“房貸還到80歲”的話題火了，起因是多地銀行放開了借款人年齡限制，也引發了市場對一線城市房貸政策是否松綁的討論。2月15日，北京商報記者從北京地區多家銀行個貸中心人士處了解到，當前已有部分銀行將借款人年齡進行了放寬。
一位股份制銀行個貸經理表示，“目前行內規定的最高貸款年限為25年，二套房最長可貸至85周歲”。值得關注的是，“可貸至85周歲”并非簡單等同于借款人85歲還能借款。該行另一位客戶經理解釋稱，“可貸至85周歲的意思為借款人還完貸款的年齡不能超過85周歲，若借款人年齡為80歲，那么可貸的最高貸款年限僅為5年”。
另一家股份制銀行客戶經理也介紹稱，“我行首套房借款人可貸‘年齡+期限’為80周歲，二套房借款人可貸‘年齡+期限’為85周歲。具體還需要審核用戶的資質，目前我行可操作的借款人年齡最大為74周歲”。
從摸底情況來看，北京地區部分銀行將借款人可貸“年齡+期限”放寬的區間在80-85周歲左右。一家城商行客戶經理也表示，“我行將首套房、二套房貸借款人年齡進行放寬，之前可貸‘年齡+期限’最高不超過70周歲，現在為最高不超過80周歲”。不過該人士也坦言，“一般不建議年齡較大的用戶借款，若借款人年齡為79周歲，審批后只能貸一年，沒有意義。”
房屋中介人士也證實了這個說法，一位中介人士指出，“之前可貸款的最高年齡不超過70周歲，放寬年齡限制是為了方便老年人貸款，不過還需要年輕人做擔保，審核條件也比較苛刻”。
不久之前，南寧部分銀行率先將借款人“年齡+期限”從原來的不超過70周歲放寬至不超過80周歲；隨后，杭州、寧波、北京等地陸續跟進，另據媒體報道，成都也有銀行曝出借款人“年齡+期限”最長可延長至90歲。
那么，你支持房貸年齡上調嗎？在北京商報發布的投票調查中，有部分網友表示，房貸借款人年齡上調利好中老年購房群體，自己也有計劃買房；也有一部分網友表示，沒所謂，無購房計劃。
明確可辦“接力貸”
將借款人年齡延長實際上是銀行落實個人購房差異化信貸政策的表現，在調查過程中，多位銀行個貸人士指出，若借款人年齡較大，只能通過“接力貸”獲取貸款，“接力貸”是指以父母作為所購房屋的所有權人，父母方的子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信醫院對講系統貸產品。
“接力貸”的優點就在于子女可以通過父母的名義獲得首套房購房資質。銀行個貸經理巖巖(化名)提醒稱，“有的老人名下沒有房也沒有貸款記錄，兒女用老人資質買房，想占取首套房資格，我們也考慮到此類客戶的需求。可以以‘接力貸’名義購房，但必須要求子女和老人為共借人，由子女進行還款，這個業務目前還在逐步完善過程中”。
“‘接力貸’在審批時只看主借款人購房資可視門鈴質，也就是父母購房資格是否為首套或二套。子女作為共同借款人需要有穩定工作、工資流水、征信記錄良好等條件。不過我行要求必須是獨生子女才可以申請，這是考慮到若父母過世可能存在房屋產權糾紛問題，還款或受到影響。”巖巖說道。
眾所周知，北京的首套房購房資格十分珍貴，根據現行條款規定，居民家庭名下在北京市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低于35%；居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%。獲得首套資質，不僅可以大幅降低首付比例，在貸款利率方面也會更加便宜。多家股份制銀行客戶經理也直言，“若老人名下無貸款記錄、無房產、無公積金貸款可以做‘接力貸’，老人為主借款人，需要年輕人共同還貸”。
關于“接力貸”政策是否合規，目前未有條款明確規定。不過，北京商報記者從接近監管人士處獲悉，“‘接力貸’這種形式，現行監管規定沒有明令禁止”。金融行業資深研究者于百程在接受北京商報記者采訪時表示，“接力貸”需從兩方面看，一方面政策放松可能被子女的房產投資投機需求利用，以規避限購、限貸政策；另一方面是家庭的合理購房需求，但子女的購房資金有限，父母可以“接力貸”方式減輕子女還款壓力。不過，“接力貸”中父母作為借款人，對此要慎重評估，量力而行，不進行投資投機，避免影響晚年的健康生活。
是否還有調整空間
借款人年齡有所放寬，利率、房貸額度表現又如何？通過調研，北京商報記者從多位國有大行、股份制銀行相關人士處獲悉，當前，北京地區房貸市場利率仍執行首套房貸利率4.85%，即5年期以上貸款市場報價利率(LPR)+55個基點、二套房貸利率5.35%，即5年期以上LPR+105個基點這一標準。
“我行現在首套房貸款利率為4.85%、二套房貸利率為5.35%。北京所有銀行都是一樣的，根據LPR加點制定，LPR利率上漲房貸利率上漲，LPR下調房貸利率也跟著下調。房貸額度一直有，資料齊全后大概一周左右放款。”一位銀行人士說道。
另一位銀行人士也表示，“首套房貸款利率為4.85%、二套房貸款利率為5.35%。現在還貸的人多了，額度充足。資料齊全后，我行3-5個工作日就可以批款”。
相較2022年的房貸額度“庫存”規模不一、放款時間較慢，2023年開年銀行房貸按揭額度較為充足，放款時間也有所提速。在諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙看來，目前房貸額度充足的原因，一方面由于房貸利率的下降，存量貸款利率高于新增貸款利率，大部分群體還貸后在重新貸款；另一方面，近期理財利率下降，低于房貸利率，倒逼了居民優先選擇還貸，使得銀行有充足的資金。從政策上看，目前金融對房地產市場的支持力度較高，支持剛需和改善合理住房需求的釋放。
此外，提前還貸也是造成銀行房貸額度充足的一大原因，2022年，LPR多次下調，疊加首套房貸利率下限調整政策，讓不少利率居于高位時購房的消費者感覺“不劃算”，部分購房者為減輕負債壓力，踏入提前還貸的“潮流”中，希望能夠提前還款，減少利息支出。
未來，北京地區購房政策是否還有松綁的可能？在王小嬙看來，疫情防控政策調整之后北京的市場恢復較快，且作為一線城市，政策較為堅挺，短期放寬的可能性不大。不過，于百程進一步指出，支持房地產市場平穩發展已成為2023年的房產政策和市場共識，近期房貸政策中對借款人年齡的放松，對滿足購房人的合理購房要求，激活房產市場有所助益。北京房貸市場仍有保持寬松的可能。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進則表示，2020年以來全國各地房地產政策持續寬松，尤其以房貸政策為主的政策工具。包括首付比例下調、房貸利率下降、商業貸款轉公積金貸款、一人購房全家幫、公積金可充當購房首付款等，以及此次提及的房貸年齡期限延長政策，其都屬于房貸層面的政策工具內容。在他看來，北京地區也可能有進一步放開的可能，包括首付比例下調、認房認貸范圍擴大等。北京商報記者 宋亦桐
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