“80歲房貸”背后： 銀行從“堵”到“放”， 地產尋找新動能
作者：王方然
“最近銀行出新政策了，可以用父母的名字再買一套，貸款人年齡和貸款期限之和可以到80歲，很適合你的這個情況。”陳陳(化名)最近接到了來自南寧某樓盤熟識銷售的電話。
在當地工作10年，最近他開始考慮買套大點的房子將父母接過來一起住。但一直困擾他的是，此前在他名下還有一套小房子的房貸沒有還清，沒有首套買房名額，這次銷售人員的話讓他有一點心動。
陳陳的母親今年55歲，如果按照之前的政策，最多只能貸款15年，但延長后最多可以貸款25年。陳陳算了一筆賬，如果以貸款200萬元計算，之前房貸月供要14000元，現在增加還款期限后，月供大約在10000元，以他和父母目前的收入情況完全可以“上車”。
但因為這個政策剛出，他也還在猶豫，打算觀望下后續情況。
據南國早報消息，2月11日，廣西南寧多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”。2月16日，南寧建發地產營銷海報中更是以“貸款年齡最長達100歲”作為賣點，該海報稱子女作為共同借款人，最長可貸款至100歲。
第一財經記者咨詢南寧部分銀行的工作人員，大都表示并未執行，相關貸款政策沒有發生明顯變化，且當前尚不支持接力貸。但確實有部分銀行松綁，將這一限制放寬。
無獨有偶，據多家媒體報道，北京、寧波、武漢、成都等地近期也有“松綁”跡象，部分銀行放寬“購房年齡+貸款期限”上限。
有業內人士指出，“房貸年齡期限可延長至80歲”或許并非只是簡單個例，在其背后折射出銀行、房地產市場在壓力中謀求破局之道。
“堵”與“放”
銀行的態度正在悄然生變。
此前，銀行對房貸的態度還是以“控額”“限額”為主。2020年12月，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。此后各地銀行陸續出現貸款額度緊張，甚至“一貸難求”。
但近期以來，銀行“保額”房貸的舉措不斷，“攻”“守”兼備。一邊是“勸退”提前還貸，防大量資產流出；另一邊是“組合拳”支持房貸投放，今年以來多地密集出臺政策調低首套房貸利率、下調首付比例、帶押過戶、放寬“購房年齡+貸款期限”上限。
“1月以來，提前還貸的人數比之前增加了50%左右，我們這兒就提前還了1億多元，今年壓力很大。”東莞某股份行網點個貸經理何思萍介紹，她最近明顯感受到工作壓力陡增：一方面要不斷為客戶分析情況，勸導他們盡量不要提前還貸；另一方面，近期其所在的銀行面臨短期難以找到類似優質資產投資的局面，疊加開門紅沖刺期，對于房貸等方面的指標壓力開始逐漸攀升。
不少銀行開始為“提前”還貸加設門檻，“堵”提前還貸。在社交媒體上，不少購房者分享在提前還貸中遇到的阻力：某國有大行暫停了線上提前還貸的辦理，轉為線下預約；部分銀行還貸需排隊，時間按月起步，甚至可達半年；多數銀行強調違約金賠付，不建議提前還貸等。
堵住房貸缺口的同時，在政策利好下，銀行也在不斷積極發力新增房貸。自央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制以來，已有多地銀行調整了首套房貸利率。根據中指研究院不完全統計，2023年開年首月，中國調整利率下限的城市接近20個，其中包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市。
某國有大行支行個貸相關負責人稱，政策利好力度高于預期，目前其所在的銀行也在積極備戰，“搶收”房貸市場。據他介紹，目前他所在的支行商業按揭貸款額度相對充足，因此在符合風控流程的基礎上，會加快手續辦理和放款流程。
“房貸對于銀行來說是優質資產，不良率非常低，抵押率高，每家銀行現在都非常重視房貸業務?！鄙鲜鰝€貸負責人說。
“最近信貸‘開門紅’，一般會放全年貸款總額的50%左右，額度充足、審核寬松，趕快咨詢?！睎|莞某股份行的客戶經理小林(化名)最近在某社交平臺上不斷“攬客”，在他看來，從去年底開始東莞房貸利率下調、首付比降低、限購放開等多重利好因素疊加，不少觀望中的客戶躍躍欲試，正是發力拓展客戶的好時機。
和小林類似的還有何思萍，她春節后密集接受了幾場關于信貸方面的動員和培訓，其中對于房貸的營銷節奏、房企對接溝通等方面都有詳細安排。
“現在銀行其實是比較鼓勵房貸的?！狈鹕侥碂衢T樓盤的銷售湯明(化名)感觸很深，在兩年前他表哥買房的時候，首套房需要三成首付，同時資金來源、購房名額都會嚴格審查。各大銀行貸款利率普遍在5.8%左右，只有部分小銀行能做到5.4%。
“那時候每天最擔心聽到的消息就是客戶貸款審批被卡了。因為貸款額度有限，如果因為資料有誤錯過時機，可能還要繼續排隊。”湯明回憶。但是從去年開始，他發現銀行額度充足起來，有時候貸款資料上有一些小問題，銀行工作人員還會主動與客戶約時間現場溝通。
現在對于他而言，銀行頗具性價比的貸款政策也成為他“撬動”客戶的買房秘訣之一。他向第一財經記者介紹，在最近和客戶交流的過程中發現，客戶對利率、首付方面的一些優惠政策非常敏感?！坝械目蛻粲^望這個樓盤半年了，如果有一些新的優惠利好釋放給客戶，那真的就是‘臨門一腳’，立馬簽約。”自己也常常會和樓盤對接的銀行客戶經理加強溝通，為資質條件相對優質的客戶爭取一些更有利的貸款條件。
從“限額”到“保額”，銀行轉換攻守之勢的原因何在？從居民存貸款數據中或許可窺見端倪。
一方面從2022年起，雖然存款利率不斷下調，但居民存款熱情不減。央行數據顯示，1月份人民幣存款增加6.87萬億元，同比多增3.05萬億元。其中，住戶存款增加6.2萬億元，創下單月新高。2022年全年住戶存款增加17.84億元，遠高于2021年。
另一方面房貸增長“引擎”失速，銀行關于優質資產的焦慮逐漸升級。央行數據顯示，2023年1月居民中長期貸款增加2231億元，較上年同期(7424億元)減少超5000億元。截至2022年末，房地產貸款余額為53.16萬億元，同比僅增長1.5%，比上年末增速低了6.5個百分點。其中，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10個百分點。此外，2022年全年，與房貸掛鉤的5年期以上LPR共下降3次，累計下降35個基點。隨著存量房貸利率在2023年1月1日啟動重新定價，銀行在資產端的壓力將會繼續加大。
房貸增速趨緩、存量萎縮、住房按揭貸款的重定價等因素使得銀行凈息差不斷承壓。2022年三季度末商業銀行整體凈息差為1.94%，與三季度末持平，較2021年同期下降了13BP。值得注意的是，自2010年以來該項指標首次低于2%。
有業內人士指出，在銀行目前的情況下，“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”等風聲的釋放其實不足為奇，這類政策可以和利率下調、首付降低等舉措一起形成“組合拳”，緩解銀行目前的資產焦慮。
房地產客群危機或持續升級
在房貸頻頻登上熱搜，引發社會性討論背后，更深層次的癥結在于房地產市場近期以來的巨大變化。
自去年下半年以來，房地產利好政策不斷。在供給側，地產融資“三支箭”開弓，為房企引入資金活水；在需求側，央行發布《建立首套住房貸款利率政策動醫護對講態調整通知》，開年以來多地調低了房產利率下限“破4進3”，積極降低房貸成本，激活住房消費需求。
但市場暫時仍未買賬，房地產市場仍在持續“探底”的過程中。1月住戶貸款增加2572億元，與2022年1月(增加8430億元)相比，少增5858億元。其中，以居民房貸為主的中長期貸款增加2231億元，同比減少5193億元。銷售端也并未迎來2023年“開門紅”，中指院數據顯示，1月百強房企實現銷售總額為4223.3億元，同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點。
而此次處于風口浪尖的南寧在多輪政策調整中，亦是長期處于樓市低迷期。據國家統計局數據，自2021年7月開始，南寧二手房價格連續下跌18個月。中原地產數據統計，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個月，去化壓力相對較大。
購房客戶信心缺失、優質客戶缺乏成為房企首先需要解決的問題。
“過去二十年，房地產市場在“收死放亂”循環中不斷重復，但大家的基本預期和對房地產長期信心保持穩定?！敝袊紫洕鷮W家論壇理事、華興資本首席經濟學家李宗光在近期發文中稱，(本輪房地產下行周期中)購房者預期逐漸暗淡。一方面，疫情期間，居民購買力和信心受到一定沖擊，修復需要時日；另一方面，民營開發商爆雷和新盤爛尾風險不可忽視，“資金安全”已經取代“房價漲跌”，這成為阻礙購房者入市的首要因素。
同時，據不少業內人士透露，經過前幾年地產高歌猛進的“黃金時代”，目前市場上有購房名額和資金實力的優質客戶其實已經不多。
“我們一般會將客戶分為剛需型客戶、改善型客戶和投資客戶?！睆氖碌禺a策劃3年的王岳(化名)能清晰地感受到市場客戶的變化，這幾年來有資金實力的剛需客戶在逐漸減少，投資客戶和改善客戶信心不足，一套房從咨詢到成交的周期不斷拉長，需要花大量的精力去拓展和維系客戶。
在他入行之初，正是其所在區域房地產市場的黃金期，房價一年上漲了50%，他形容那時候的市場是“客戶找我們”，但現在的市場更多讓他感覺是“我們找客戶”，需要通過直播、數字廣告投放等方式不斷觸達客戶。
更加令房企擔憂的是，中長期來看，客群人臉識別門禁的危機或還將持續升級。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，經濟學家任澤平指出，中國正在迎來房地產置業人群需求的長周期峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產市場調整更為劇烈的深層次原因。2013年以前中國20～50歲置業人群的不斷增加帶來源源不斷的購房需求，自2014年以來，置業人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值。
他還表示，中國人口老齡化速度和規模前所未有，少子化加速到來，中國出生率持續下降，這導致購房需求持續減少。
如何用好房貸杠桿
“房貸年齡期限延長至80歲，本質是房貸投放的寬松化?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進指出，撇去接力貸的小眾化用途，實際上此類政策工具最大的惠及對象應該是中年群體。40～59歲的中年人在辦理房貸中，可以足額獲得貸款，尤其是可以獲得30年期的貸款時長。因為按照舊政策，此類群體貸款的時長不可能超過30年，而若按房貸年齡期限延長至80年來計算，則完全可以輕松獲得30年的貸款金額或多增加10年的還款期。
這部分群體有多大？嚴躍進統計，目前全國40～59歲年齡段的人口占比為31%，明顯超過20～39歲、60～79歲的兩類年齡段人口。
2023年房地產市場政策端還將如何演變？
中指研究院預計，堅持“房住不炒”基調不變，供需兩端政策均有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優化空間較大，如限購、“認房又認貸”等方面繼續調整；支持企業合理融資需求，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業資金面有望得到改善。
億翰智庫董事長陳嘯天建議，支持剛需群體正常的購房和換房需求，還應放松限貸政策，“認房又認貸”的城市可逐步調整為“認房不認貸”，即只要家庭名下無房，無論原來是否有貸款記錄，購房時均按首套房貸款政策執行，以擴充居民購買力。
除新增房貸外，近期存量房貸利率過高問題也引起廣泛討論。招聯金融首席研究員董希淼指出，降低存量房貸利率，并非房貸利率“一降到底”，綜合考慮各方訴求，階段性、部分下調存量房貸利率更為可行。
此外，董希淼還建議，央行可以適度通過市場利率定價自律機制，引導存款利率適當下行，減輕銀行負債端成本，減輕銀行息差收窄的壓力，對沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響；亦可對部分影響較大的銀行進行定向降準以彌補其損失。對于銀行而言，主動讓利不僅可以更好地履行社會責任、促進消費，還有助于留住更多存量客戶。
不過也有不少業內人士提醒，政策調整要慎重、精準。如果因為調控政策放松而導致房價大幅上漲，將進一步增加購房人負擔，可能引發新的泡沫風險。
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