房企引戰再落一錘，河南省政府接盤建業地產29.01%股份

　　67歲的胡葆森，自創辦建業地產以來，經歷過數次經營波折。如今，他選擇“甩賣”公司股權，應對近在眼前的債務警報。

　　6月1日晚間，建業地產(00832.HK)發布公告稱，公司控股股東“恩輝投資”與河南同晟置業有限公司訂立了框架協定，將向后者出售公司8.6億股股份，占全部已發行股本的29.01%，總對價6.88億港元，交易完成后恩輝投資仍持有41%股權。

　　恩輝投資的實控人是胡葆森，河南同晟置業則由河南鐵建投持有。三十年前，胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的千萬資產，回到河南老家創辦建業地產，并逐步將公司做到河南市占率第一。如今，建業資金告急，還是河南政府出手“拉了一把”。

　　不僅如此，最終認購協議簽訂后，河南同晟置業將認購建業發行的本金額不高于7.08億港元、2024年到期票息5%、到期收益率9%可換股債券。

　　“對房企紓困，既要給予企業增信，又不能簡單控股了之，上述這種設計相當于一個信用托底，政府提供增信，助力打開融資和銷售渠道，同時用市場化的手段解市場問題，不會因過重的包袱反噬政府平臺，也彌補了經驗不足?！庇袠I內人士稱。

　　河南國企入場增信

　　近半年來，資金鏈緊張的房企越來越多，但成功引入戰投的極為稀少，近期僅華南城成功“引戰”，中國奧園傳出有望迎來山東省某國企入駐，不過還未“官宣”。如今，銷售下滑、兩個月后將有5億美元債到期的建業，搶先一步拿到一筆“救命錢”。

　　據建業地產公告，恩輝投資建議出售、投資者建議購買8.6億股股份，占公司全部已發行股本的29.01%，代價為最高每股股份0.80港元，較2022年6月1日收市價有溢價約23.1%。

　　同時，交易的總對價6.88億港元，預計將以現金結算。恩輝投資在收取上述資金后，將以股東貸款的形式向公司提供貸款，以補充公司的運營資金。

　　恩輝投資是注冊成立于英屬維京群島，直接擁有建業地產2,078,036,867股股份，相當于公司已發行股份總數約70.11%，并由建業系創始人胡葆森單獨和實益擁有。

　　向建業伸出援手的投資者，主要從事房地產開發和經營以及酒店管理，由河南省鐵路建設投資集涂鴉可視對講團有限公司全資擁有，河南鐵建投則由河南省人民政府全資擁有。

　　交易完成后，恩輝投資將持有建業地產41%股權，仍為公司第一大股東。在業內看來，對當下的民營房企來說，引入國資背景的企業作為戰投，可以給民營房企帶來信用背書，助力打開融資通道，同時在土地資源等獲取上帶來更多優勢。

　　值得注意的是，建業和河南國企的交易，并不限于此。據公告，雙方簽訂最終認購協定后，河南同晟置業將認購建業發行的7.08億港元可換股債券，該債券預計將按每年5%計息，在發行日起滿24個月當日到期，并可由雙方同意將債券延期12個月。

　　一般而言，可交換債券的轉股價高于當前市場價，實際上為發行人提供了溢價減持公司股票的機會，同時也是一種成本較低的融資手段。不過，可交換債券的發行，可能會導致股票發行人的股東性質發生變化，從而影響公司的經營。

　　按建業公告，上述可換股債券的持有人，有權按照不高于1.20港元的初始換股價，將全部或部分可換股債券轉換為股份。如果債券悉數轉換，將有約5.9億股換股股份可予發行，相當于建業現有已發行股份總數的19.90%、及發行后股份總數的16.60%。

　　據悉，最終的股份購買協定、最終認購協定，應在2022年7月1日或之前訂立。在此之前，需獲取相關政府部門和聯交所的批準或確認，投資者完成盡職調查并對結果滿意，建業未有在沒取得投資者同意的前提下發行任何股份或其他證券。

　　“建業系”30年沉浮

　　對創始人胡葆森來說，賣出公司股權“斷臂求生”，事先早有預告。

　　今年2月份，關于建業集團“總部將裁員60%”的消息不脛而走。對此建業表示，集團本輪架構調整已醞釀半年時間，但不是大規模裁員，而是將集團總部人員進行整合，鼓勵超半數人到一線項目、城市公司，到能聽到炮聲的戰場上去。

　　當時胡葆森便表示，如果能出讓一些資金、甚至出讓一些項目股權，規模就會縮小，才可能做好?！艾F在變的是機構，壓縮的是層級，將來可能出資產。有些項目可能找新的合作方，商場、酒店有人要買，我們也會出售?！?/p>

　　割肉自救的想法呼之欲出，而三十年前，胡葆森也經歷過創業的波折。

　　上世紀七十年代，胡葆森從鄭州大學英語系畢業后，被河南外貿廳派駐到港，在香港待了10年。1992年，全國房地產浪潮涌起，胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的錢，回到老家創辦了建業，并于次年在鄭州拿到一塊地，要開發超級大盤“金水花園”。

　　但是，推出首個項目后，胡葆森就遇到了困難。當時，樓市熱度還未高漲，金水花園一度遇到銷售困境，無奈之下，建業打出了買房“10年后退全款”的承諾，借此回籠了資金。

　　此后，憑借著三四線城市去庫存熱潮，建業迎來快速發展期。2008年6月，建業地產在香港聯合交易所主板上市；2019年首次銷售額破千億，完成河南122個縣市的全覆蓋。

　　這些年，胡葆森的商業帝國一路擴大，至今建對講門鈴業集團旗下已有四家上市平臺，包括建業地產(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)、中原建業(09982.HK)以及建業新生活(09983.HK)，業務涉及房地產、代建、教育等多個領域。

　　可惜，隨著房地產行業持續調整、三四線樓市退潮，固守河南的建業地產也遇到了銷售瓶頸。加上受疫情反復及鄭州洪災的影響，2021年建業重資產合同銷售總額下降至600億元，2022年銷售目標也僅530億元，比2021年下降12%。

　　資金方面，2021年底建業持有現金約98.48億元，較期初大幅減少66.4%，凈負債率提高81.33個百分點至94.89%，同時現金短債比下降至1.46，扣除受限制現金后的現金短債比0.87，剔除預收賬款后的資產負債率為86.4%，三條紅線踩線兩條。

　　進入2022年，建業地產的銷售仍在下滑，前四月份取得合同銷售額88.97億元，同比減少36.3%。銷售融資均受阻，胡葆森一手創辦的建業，再次碰到發展路上的難關。

　　境外債務待償還

　　相較于銷售低溫，境外債務償還迫在眉睫，是建業緊急拉來戰投的重要原因。

　　目前，建業地產存續美元債8只，規模合計24.46億美元。因境外債市場波動，建業2021年已用自有資金償還過債務，而未來一到兩年內，建業還有較高的境外債償還壓力，包括2022年8月到期的5億美元、2023年到期的3億美元債。

　　此前，穆迪將建業地產股份有限公司的公司家族評級(CFR)從“B1”下調至“B3”，高級無抵押評級從“B2”下調至“Caa1”，展望仍為負面。“評級下調反映出建業地產的流動性減弱，再融資風險增加，因其現金頭寸大量減少，資本市場融資渠道減弱”。

　　穆迪表示，建業對離岸債券市場的敞口較大，該部分占截至2021年12月總債務的約70%，流動性容易受到市場波動的影響。鑒于其進入離岸債券市場的渠道減弱，而離岸債券市場是其主要資金來源，建業不太可能發行新的離岸債券為到期債券再融資。

　　為換取現金流自救，建業此前已出售了部分文旅項目的股權。

　　天眼查顯示，近期河南老家文化旅游發展有限公司(簡稱“河南老家文旅”)，成為河南建業華誼兄弟文化旅游產業有限公司90%股權持有方；此外，建業還出售了河南建業實景演出文化發展有限公司51%股權，同樣由河南老家文旅接手。

　　據公開資料，建業·華誼兄弟電影小鎮歸屬于河南建業華誼兄弟文化旅游產業有限公司，建業實景則持有“只有河南·戲劇幻城”項目，建業對這兩個項目的投資約達70億，但因疫情等原因多次關閉，影響了項目的資金回流周期。

　　此外，建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議，將旗下商業項目整體出租給萬達商管，交由其來運營。5月初，建業還更換了財務總監，楊偉梁辭任，余志杰獲委任為財務總監。如今，河南國企入場增信，為建業度過危機增加了新的籌碼。

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