中國版巴塞爾協議III對房地產貸款影響大，銀行讓利房貸一族或添動力
近日，中國版巴塞爾協議III初步面世，40萬字征求意見稿中不少要點值得關注。在重點調整的風險權重方面，將影響銀行的房地產貸款結構。
相比2012年6月8日開始試行的《商業銀行資本管理辦法(試行)》(下稱《試行辦法》)，銀保監會、央行最新聯合發布的《商業銀行資本管理辦法(征求意見稿)》(下稱《辦法》)新增了房地產開發風險暴露，總體上風險權重上升，但個人按揭貸款的風險權重實質性降低，整體要求更為細化。比如，針對房地產風險暴露中的抵押貸款，文件依據房產類型、還款來源、貸款價值比(LTV)，設置了多檔風險權重。
不少機構指出，接下來開發貸占比較高的銀行將會消耗更多資本；相比之下，新規更利好個人按揭貸款占比較大的銀行。有銀行業內人士對記者表示，新規與當下房地產環境較為契合，合規成本將間接驅動地產行業控供給、去庫存，對銀行進一步讓利購房者可能也有推動作用。
上海金融與發展實驗室主任曾剛認為，結合《辦法》出臺背景，新規結合我國國情重點關注房地產開發貸、地方政府債相關業務資本計提規則，體現了提高監管規制與我國國情適配性的目標。從國際視角來看，《辦法》對房地產領域風險暴露的要求并未收緊，短期內影響不大，但不排除部分銀行因為業務結構原因受到影響，后續資本充足率承壓較大的銀行會調整資產結構。
房地產開發貸風險權重提升
根據央行數據，截至2022年末，金融機構人民幣房地產貸款余額為53.16萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額約25%，無疑是我國銀行業最主要的資產類型之一，其中主要包括房地產開發貸款和個人住房貸款。
央行在公告中提到的5大重點修訂內容之一，即全面修訂風險加權資產計量規則，包括信用風險權重法和內部評級法、市場風險標準法和內模法以及操作風險標準法，提升資本計量的風險敏感性。其中，信用風險是銀行經營過程中的最主要風險，據普華永道部分上市銀行的樣本數據分析，信用風險加權資產占銀行風險無線門鈴加權資產的比例約92%-94%，而權重法則是多數銀行采用的信用風險計量方法，也是此次改革的重點，具體包括優化風險暴露分類標準，增加風險驅動因子，細化風險權重。
以房地產領域為例，2012年《試行辦法》規定，房地產企業債權的風險權重為100%；個人住房抵押貸款風險權重為50%； 對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，商業銀行以再評估后的凈值為抵押追加貸款的，追加的部分風險權重為150%。
在《辦法》征求意見中，房地產風險權重被進一步劃分為房地產開發風險暴露和房地產抵押風險暴露，后者包括居住用房地產和商用房地產風險暴露。另根據《辦法》按照業務規模和風險差異對國內商業銀行的三檔劃分，各檔銀行的權重法計量規則各有不同，相關規則疊加更為復雜(其中第三檔銀行使用簡化規則計量信用風險加權資產，僅對個人住房抵押貸款提出明確要求)。
以對標國際版巴塞爾協議III的第一檔銀行為例，除了對符合審慎要求的房地產開發風險暴露維持風險權重100%，《辦法》新增了其他房地產開發風險暴露，并將風險權重提高至150%。其中，符合審慎要求的房地產開發風險暴露的關鍵條件在于項目資本金，即項目資本金比例為30%(含)以上，其中保障性住房開發項目資本金比例為25%(含)以上，或與債務人約定按房地產銷售進度分批分期歸還貸款本息，本金償還比例超過50%。對于第二檔銀行，房地產開發貸款的風險加權資產計量規則與第一檔銀行相同。
根據《國務院關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，我國對保障性住房和普通商品住房項目要求為20%(含)以上，其他項目為25%(含)以上。普華永道金融業合伙人陶欣及資本和風險管理專家團隊在報告中指出，《辦法》中審慎房地產開發貸款的要求高于上述規定，預計商業銀行部分存量的房地產開發貸款風險暴露后續將采用150%的風險權重。
有銀行業人士對記者表示，在資本占用提升壓力下，《辦法》實施后可能對開發貸定價產生一定影響。該人士分析，商業銀行將主要通過提高開發貸價格或減少貸款量來彌補(資本占用成本)，面對項目也會擇優選擇，從而對地產供給端帶來一定影響。
曾剛也指出，在新監管規制下，銀行的資本管理和風險管理策略將會發生調整，進而對其資產結構產生影響，如房地產開發貸占比較高的銀行在資本充足率剛性約束下，相關業務規模及占比預計將會減少。
抵押貸款風險權重降低
房地產開發與按揭貸款的風險權重“一上一下”。按照《辦法》，居住用房地產風險暴露(商業銀行對個人和企業以住房為抵押的債權)、商用房地產風險暴露(商業銀行對個人和企業以商業用房為抵押的債權)，主要以還款實質性依賴于房地產所產生的現金流、6個審慎要求、貸款價值比(LTV，貸款金額/抵押品價值)來細分風險權重。
其中，還款實質性依賴于房地產所產生的現金流的業務，風險權重相對更高。陶欣認為，該要求體現了監管對第一、二還款來源高度相關業務的適度控制。
此外，貸款價值比是較為關鍵的量化指標。以還款不實質依賴于房地產所產生的現金流的居住用房地產風險暴露為例，LTV低于80%的居住用房地產風險暴露權重，相比《試行辦法》有所下降。這也意味著，只要首付比例高于20%，銀行對應的按揭貸款風險暴露的資本占用就可能降低。
考慮到目前首付比例通常不低于30%，因此LTV多在70%以內；二手房按揭(已完工)風險權重為45%，均較此前下降；但對于未完工的期房按揭，則風險權重按照交易對手計量，最低權重為75%，相對現行法50%的風險權重上升至少一半；而對于個人三套房等特殊情況，則根據抵押資產情況、抵押率有升有降。
“銀行普遍要求房地產類押品的抵質押率不高于70%，考慮到大多數業務還款來源都是不醫院對講系統實質依賴于抵押房產產生的現金流，其他居住房抵押的風險權重如果按照交易對手計算，預計將有所下降；居住用房抵押的風險權重也整體呈下降趨勢。”陶欣表示，原則上對公房抵貸和個人房抵貸與現行法相比都能減少資本占用，但減少的程度與抵質押率水平、居住用房占比、是否符合審慎要求等有關；這要求銀行做好押品的全流程管理和估值管理。
相比第一檔銀行，第二檔銀行不單獨區分房地產抵押貸款，總體延續現行計量規則，按照交易對手風險權重計量。不少機構指出，新的計量標準將有利于按揭業務占比較高的銀行，可以由此減少資本占用。上述銀行人士分析，與開發貸相反，考慮到資本消耗減少后有動力讓利于民，《辦法》關于居住用房地產風險暴露的權重調整，將利好住房按揭市場，與當前的房地產環境較為契合，對銀行和購房者來說均是利好。“(地產)供給端收緊，限制開發；需求端放松，鼓勵發放按揭，對去庫存是很有幫助的。”他補充表示。
另外，考慮到近期“提前還貸潮”背景下存量房貸利率下調的呼聲較高，有業內人士認為，《辦法》或也能在激勵銀行調整房貸價格方面起到一定推進作用。不過也有華東地區股份行內部人士表示，從定價角度來看，目前各地針對相同條件的按揭利率基本保持一致，銀行自主空間不大。
總體影響不悲觀
“《辦法》對房地產開發貸的風險權重設置，比市場預期要好，預計新規下各家銀行房地產開發貸款的資本占用上升低于預期，體現了目前宏觀經濟環境下，監管支持穩定房地產行業發展的趨勢。”陶欣團隊在報告中指出。
除了權重法，在信用風險新內評法下，以合格商用房地產和居住用房地產為全額抵押覆蓋的業務，其違約損失率(LGD)最低可降低至20%，相比于當前的35%有明顯下降。加上《辦法》將風險加權資產底線調低至與國際版巴塞爾協議III要求一致的72.5%(現行80%)，不少機構指出，這將為實施內評法的銀行(6大行)在新規下獲得更多資本節省空間，也將進一步激勵自愿實施內評法銀行的合規申請。
總體來看，盡管合規成本難免提高，但考慮到小銀行計量規則較為寬松、大行采用內評法，且有更多銀行有望籌備申請內評法，加上距離預計實施時間(2024年1月1日)還較早，業內對《辦法》帶來的整改壓力較為樂觀。曾剛強調，相比國際版巴塞爾協議III，《辦法》對地產領域的風險權重要求整體并沒有明顯收緊，短期內影響不大。
“盡管一些具體資產的風險權重設置(如房地產按揭、地方政府債務等)，在征求意見期間或許還有討論、研究的空間。但總體上看，《辦法》是我國監管部門立足于我國銀行業實際情況，并結合國際監管改革最新進展的重大成果，其最終實施，將有利于提升銀行風險管理的精細化水平，促進銀行差異化發展，更好地服務實體經濟和區域經濟。”曾剛表示。
從銀行角度來看，有銀行從業人員認為，更細致的分類方式或給銀行帶來較大的計量壓力，不過上述華東股份行人士表示，風險加權資產的計量本就是較為專業的工作，不同資產分類和不同計量方法都較為復雜。他以零售貸款舉例稱，此前多數銀行并沒有逐筆分類，只是采用分池的方法將資產分到幾個“池子”中，之后進行計量，此次細化分類后實質是明確并簡化了計量方式，對不同機構做出不同要求。
銀保監會、央行有關部門負責人答記者問時表示，我國銀行數量多、差別大，為提高監管匹配性，擬在資本要求、風險加權資產計量、信息披露等要求上分類對待、區別處理，強調同質同類銀行之間的分析比較。同時強調，差異化資本監管不降低資本要求，在保持銀行業整體穩健的前提下，激發中小銀行的金融活水作用，減輕銀行合規成本。
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