小陽春前置 北京新房市場曲線未明

　　春節(jié)過后，關(guān)于一線城市新房回暖的聲音越來越多。半個月來，北京商報記者通過調(diào)研北京多個新房項目發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商此前的打折、促銷幾乎銷聲匿跡，城六區(qū)的熱點項目確實出現(xiàn)售樓處人頭攢動的局面，哪怕在2月12日下雪的情況下，奶西、東壩等熱門片區(qū)的項目人流依然不小。在銷售人員口中，這是新房市場積極的信號。更有項目銷售人員放話：“哪怕有春節(jié)因素的影響，最近兩個月已經(jīng)賣了去年將近一年的量。”

　　對于北京新房這波回暖行情，無論是行業(yè)專家還是一線銷售，都表示認可，但對持續(xù)性存在分歧。大部分從業(yè)者認為，本輪釋放主要是稅費優(yōu)惠、疫情退去、經(jīng)濟復蘇、置業(yè)情緒修復等多重因素疊加，但“需求就那么多”，購房者的心態(tài)也更健康。在高門檻的條件下，全年曲線如何走出，還要看后續(xù)的支持政策。

　　雜物間改造接待室

　　“年后平均每天案場接待能夠達到五六十組客戶，而且以真實意向客戶居多，整體成交周期也很短。”2月12日，北京春節(jié)后的首場降雪沒能阻擋看房人群。張宜倫，是北京市朝陽區(qū)奶西片區(qū)某央企在售項目的置業(yè)顧問，據(jù)他介紹，因最近到訪客流回升，原本的茶歇區(qū)也進行了擴容，他接待北京商報記者的位置之前是放置雜物的。

　　作為一名置業(yè)顧問，張宜倫承認眼下的新房市場確實“挺火”，有如此熱度，除了項目本身頗具競爭力外，疫情的退去、經(jīng)濟復蘇的預(yù)期、購房者置業(yè)情緒的修復都是原因。“之前猶豫觀望的，現(xiàn)在也愿意下場走一走，交易節(jié)奏自然整體回升。”

　　問及與之前狀況的對比，張宜倫給記者指了指正門前臺的搖號機，據(jù)說這是疫情最困難時的產(chǎn)物。“當時十幾個銷售等一組客戶，有時候兩三天才來一組，不搖號不行的，都是到訪客戶，分給誰都不公平，搖號其他人也沒有怨氣。”據(jù)張宜倫透露，盡管當天下著冬雪，但已經(jīng)賣出去了五套，作為一個大戶型的改善盤，這是一個不錯的成績。

　　“除了上面說到的大環(huán)境改善，政府的退稅政策在這一波起到了很關(guān)鍵的作用。”張宜倫提到的退稅政策，即2022年9月財政部、稅務(wù)總家用門鈴局發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，明確在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所可視對講門禁得稅予以退稅。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，可以享受個人所得稅“免單”。退個稅政策出臺降低了置換成本，賣一買一的改善需求開始增多。

　　人手短缺頂班成常態(tài)

　　“需求多了不全是春節(jié)后突然重啟，節(jié)前的鋪墊也很多。”2月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布1月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)后的第一個周末，在朝陽區(qū)的另外一個新房供應(yīng)熱點片區(qū)——東壩，北京某國企旗下TOD項目的銷售人員關(guān)馳告訴北京商報記者，春節(jié)后售樓部的集中到訪與春節(jié)前甚至疫情最為嚴重的12月自己團隊線上溝通有很大關(guān)系。“好多客戶都是反復比較、經(jīng)歷了疫情的洗禮，春節(jié)后才下定決心的。”在關(guān)馳眼中，所謂的松綁政策沒落地等客觀因素，并沒有抹掉大家買房的欲望，積壓需求正在逐步釋放。

　　雖然當天是關(guān)馳接待了記者，但他的另外一個身份是該項目的案場銷售負責人。因年前不“景氣”，該項目銷售人員裁減了一批，年后到訪人數(shù)多的時候他就需要臨時頂班。“之前有多冷清，舉個例子，我們公司特別‘卷’，原來每年都‘連市’，今年春節(jié)是我進入公司四年多第一次休假。”

　　兩個月賣了一年的量

　　市場的反彈并非只有供地與新房銷售雙大戶的朝陽，曾經(jīng)的新房紅海豐臺也有了起色，甚至要更早一些。

　　“我們項目主要以改善客群為主，目前大戶型已經(jīng)基本清盤了，余下的小戶型也處于順銷階段。價格方面沒有什么大的變動，主要還是市場變好了。”徐樂是豐臺岳各莊板塊某項目銷售，據(jù)他介紹，春節(jié)前看房的人就多了起來，為此領(lǐng)導們在多番商量后決定連市。“哪怕有春節(jié)因素的影響，最近兩個月已經(jīng)賣了去年將近一年的量。”

　　但并不是所有人都有這種“運氣”。雖然市場的反彈來得有些突然與集中，但關(guān)馳很謹慎地認為當前北京樓市仍是“買方市場”，并且最大的變化是項目的競品不再局限于某個地段或片區(qū)，而是擴大到整個北京市。“交通的通達、配套的完善讓購房者選擇余地變大，這對于我們這種剛需盤最為困難。”關(guān)馳直言，目前項目的復蘇還沒到大熱的程度，接待好每一個客戶，一單一單吃是當下的任務(wù)。

　　價格倒掛成賣點

　　售樓處熱度回升，按照一般操作是打折、促銷活動居前，北京商報記者此次走訪發(fā)現(xiàn)，多個新房項目并未設(shè)置促銷活動，僅有老帶新助力獎勵以及首付款按時到賬的9.9折優(yōu)惠。項目銷售價格也基本圍繞指導價浮動，邊角房源低于指導價，就會在優(yōu)質(zhì)房源上找補回來。

　　仿佛是約定好的一般，除自身品牌和周邊配套加持外，目前北京多個新房項目的最大賣點是“價格倒掛”。“與周邊的二手房形成明顯的價格倒掛，買到即賺到。”這是多個項目銷售不斷強調(diào)的。以上述提及的朝陽改善項目為例，該項目8萬多元的銷售指導價，與周邊10萬+的二手房已經(jīng)有價格上的差距。

　　“指導價的管控，開發(fā)商利潤受到擠壓，出于利潤的考慮，打折促銷手段被暫時擱置。至于價格倒掛問題，是否能與周邊高價二手房站在同一緯度上比較，還需琢磨一番。”地產(chǎn)分析師嚴躍進直言。

　　曲線尚未確定

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪稱，進入2023年，樓市交易市場將擺脫疫情的影響，加之全國政策端持續(xù)釋放改善信號，市場將逐漸復蘇，前期積壓的購房需求也將會逐步釋放，加上北京樓市本身抗風險能力以及價格漲勢穩(wěn)健，置業(yè)情緒及購房需求仍然相對飽滿。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年第6周(1.30-2.5)、第7周(2.6-2.12)北京新建商品住宅成交量呈持續(xù)上升態(tài)勢，第7周新房成交1326套，較上周760套的成交量大幅上漲74.47%。“但由于北京區(qū)域內(nèi)的購房政策仍然保持較為謹慎的態(tài)勢，今年小陽春多是靠前期積壓購房需求集中釋放的推動，因此不會持續(xù)太久，成色很大可能會稍好于2022年同期。”關(guān)榮雪表示。

　　在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，多重因素作用下，今年北京樓市小陽春相較于往年來得還要早。“市場好壞都受到消費預(yù)期的影響，北京樓市這樣一個好的開局，短期內(nèi)會有比較不錯的表現(xiàn)，但最終還是需要政策放松的支持，這樣才能保持一個穩(wěn)定向上的曲線。”北京商報記者 王寅浩

　　· 現(xiàn)場特寫 ·

　　交付、現(xiàn)房成購房者熱門訴求

　　項目品質(zhì)、周邊配套、交通通達度等因素不同，購房者對項目的要求也各不相同，但共同點是在多個項目案場，本輪購房者比以往更關(guān)注交房時間的問題。售樓處現(xiàn)場，可以看到追在后面問“交付”、問“現(xiàn)房”的購房者，銷售人員也經(jīng)常會把現(xiàn)房、準現(xiàn)房等詞匯掛在嘴邊。“之前很少遇到這種情況，最近提出‘現(xiàn)房’問題的購房者特別多，我們要耐心解釋期房售賣以及保交付問題。”多位項目銷售人員告訴北京商報記者。

　　學校什么時候建成？地鐵什么時候通車？正式交付的時候周邊配套能保證齊全嗎？最后沒能兌現(xiàn)怎么辦？這些承諾能不能寫在合同里？……在不少買房人眼中，期房售賣往往帶來的是自身的弱勢地位，寫在紙上的東西，不如“所見即所得”來得實在。尤其是經(jīng)歷2022年樓盤停工爛尾風波后，嚴重影響了購房者的置業(yè)信心，也使得部分購房者安全感的缺失。

　　李先生一家，是記者在奶西項目遇到的賣一買一改善客群，“要么現(xiàn)房，要么保證一年內(nèi)交付”是他們反復強調(diào)的關(guān)鍵訴求。“銷售告訴我們，買期房可以任意選擇喜歡的戶型、樓層，但現(xiàn)在的新房項目基本都在偏遠區(qū)域，周邊配套也基本是在建狀態(tài)，未來具體狀況如何難以把握，2-3年太不保底了。買期房可以節(jié)約成本，但我們家是置換，賣了還要租房，一邊交房租，一邊還房貸，時間成本也是問題。”李先生說，現(xiàn)在政府也有一批配了現(xiàn)房的地塊，但大部分還沒有進入銷售周期，如果實在挑不到好的新房，打算去看一看近兩年的次新房。

　　“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。”1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，已明確現(xiàn)房銷售的可能性。近期山東、安徽、河南、四川四省也陸續(xù)開啟了現(xiàn)房試點，鼓勵有條件的地方先行先試。

　　北京在此前的集中供地中也加入“現(xiàn)房”調(diào)節(jié)器。一方面是通過競現(xiàn)房銷售面積，對優(yōu)質(zhì)地塊的價格上限進行調(diào)節(jié)，助力高品質(zhì)住宅落地；另一方面也是防范爛尾風險，無形中設(shè)立了一個“高門檻”。

　　“購房者的疑慮，也說明樓市信心恢復是一個艱難而緩慢的過程。”郭毅稱，需要特別注意的是，本輪小陽春雖然較以往有所提前但后續(xù)持續(xù)性具有一定阻礙。目前宏觀環(huán)境還處于爬升期，購買力“脆弱”尚不具備持續(xù)性。此外，市場下行的積壓情緒還未完全消除，北京目前可享受到的刺激政策提振有限。

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