三類特定居住用房迎利好

　　廣經觀察

　　房地產融資再迎新突破！2月20日，證監會宣布于近日啟動了不動產私募投資基金試點工作。同日，中國證券投資基金業協會(簡稱“中基協”)發布《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》(簡稱《不動產試點指引》)。記者梳理發現，不動產私募投資基金試點工作中，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等，在股債比的限制方面進行差異化安排。試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。

　　文/廣州日報全媒體記者 張露、王楚涵

　　新規解讀

　　試點基金產品投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣

　　●試點基金產品以機構投資者為主。

　　●有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。

　　●不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。

　　記者了解到，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。

　　由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。此次試點工作按照試點先行、穩妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等。

　　考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP(合格境外有限合伙人)方式投資不動產私募投資基金。

　　為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。同時，為促進不動產私募投資基金試點工作穩妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規范要求。

　　業內分析

　　有助于拓寬不動產項目股權融資渠道

　　私募基金不動產運營具有什么優勢？業內人士分析稱，不動產私募投資基金有助于拓寬不動產項目的股權融資渠道，為存量資產注入新資金來源，探索不動產經營新的發展模式。

　　在廣東省城規院住房政策研究中心李宇嘉看來，傳統的不動產投資和運營，主要是開發商，但其優勢在開發。當下，房地產開發已經過剩，迫切需要有運營能力的機構出現，讓不動產能創造出可持續的現金流，從而實現價值的最大化，私募基金不動產運營的優勢便在于此。“不動產的價值由運用決定，不動產基金就是重要的角色。”李宇嘉認為，未來不缺樓房，缺的是對講門鈴區位、格局、運營好，可持續產生現金流的房子，只有運營好、維護好的房子才能保值增值，而不動產基金在不動產價值的評估中扮演重要角色，買基金份額，就是投資不動產。

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次政策使得私募基金的投資方向更加多元化。在傳統住宅領域，主要是針對存量住宅市場。此類私募基金參與后續房企保交樓、房地產資產收并購等空間增大涂鴉可視對講，客觀上也對于相關房企不良資產項目處置發揮了積極的作用。

　　國金證券也認為，未來將有更多房企獲得融資支持。看好有持續拿地能力、布局優質重點城市、主打改善產品的房企，以及財務安全穩健的頭部央企國企。

　　根據國家統計局官網發布的數據顯示，2023年1月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加，同時，1月70個城市新房價格指數環比漲幅為0，這是自2022年2月以來新房價格首次出現止跌現象。

　　中信證券認為，房地產行業政策具備累積效應，銷售已出現復蘇勢頭。市場沿著從高線城市到低線城市，從二手房到一手房的路徑復蘇，目前復蘇態勢已經比較明顯。

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